2022年新加坡住宅市场展望

2022-01-24 缘分 29392

2022年新加坡 住宅市场展望

私宅和公共住房市场在过去的一年里有了显著的复苏，价格上涨至历史新高，并在今年前11个月创下破纪录的销量。根据市区重建局(URA)的数据，私宅价格在2021年前三季上涨了5.2%，而组屋转售价格则上涨了8.9%。促成销量和价格上涨的因素不少，当中包括经济复苏、低利率环境、市场流动性过剩等。

今年许多项目的销售活动都相当活跃，尤其是其他中央区(RCR)和中央区外(OCR)的楼盘。总体而言，2021年前11个月共有12,400多套新私宅售出(不包括执行共管公寓EC)，超越了过去七年来的年度销售额。私宅需求绝大部分由组屋提升者所支持，这一买家群体利用组屋转售市场的增长将自己的组屋单位售出，并在RCR和OCR购买公寓。

组屋提升者的购房需求促成了今年大部分时间都得以维持的购买势头。2021年下半年，由于买家决定在未来新盘推出新基准价格之前进入市场购买单位，公开土地招标的土地价格上涨对推动销售起到了重要作用。2021年的强劲销售进一步将未售出房屋的库存消耗至3年来的低点。尤其是OCR的房屋，截至2021年第三季末，OCR未售出房屋库存少于4,400套。

除了新私宅销售市场外，其他房地产领域也有许多亮点，例如组屋转售市场以及有地住宅市场，尤其是优质洋房(GCB)。组屋转售市场转售价格上涨，销售活跃，并创下223笔百万交易的记录。

经济复苏和屋主的需求推动了组屋转售市场的上升，尤其是那些想避开新预购组屋(BTO)完工日与等待时间延长所带来的不确定性的年轻夫妇。与此同时，有地住宅市场也实现了稳健的销售，当中包括高净值人士购买的优质洋房交易额屡次破纪录。购房者对组屋转售市场和有地住宅市场兴趣重燃的一个共同驱动点，是冠病疫情所带来的对居家空间和宽敞房屋的需求，因为居家办公的趋势促使更多人更长时间呆在家中。

2021年12月16日，政府实施了针对私宅和组屋转售市场的最新一轮房地产市场降温措施，当中包含额外买家印花税修订、房贷总偿债比率阈值收紧，以及更严格的组屋贷款与估值比率(Loan-to-Value，LTV)限制。新降温措施几乎影响了所有类型的买家，并将成为2022年楼市增长的最大绊脚石。首当其冲的是外籍人士和房地产投资者。核心中央区(CCR)市场将受重挫，因为大部分需求来自外籍人士和投资者，而他们是受高昂ABSD利率影响最大的买家群体。CCR房价或将面临下行压力，卖家和开发商可能会通过折扣来吸引买家，而懂得把握机会的买家可能会利用价格的调整升级到CCR房产。

新加坡经济预计在2022年增长3%至5%，但将会面临一些不利因素，例如加息、通胀攀升以及新冠病毒变异株奥密克戎(Omicron)严重程度的不确定性。因奥密克戎毒株的扩散，许多国家都在与新一波病例抗争，因此最初重新开放国家与经济的乐观情绪已经减弱。预计，新加坡在2022年的销售和房价将因受降温措施和周围地区新房供应减少所影响，而不如2021年来得活跃。房屋销售将在很大程度上受本地购房者的需求推动，尤其是提升者和首次购房者，因为他们受降温措施修订的影响最小。