干货科普 房地产投资信托基金REITs你了解吗？

引 言

在全球金融市场波动的背景下，美联储的降息周期已经启动，新加坡也步入了降息轨道。这一政策的调整，带动了低利率环境的延续，为投资者寻找稳定且具备高收益潜力的投资工具创造了绝佳时机。在这样的环境下，房地产投资信托基金(REITs)成为众多投资者的热门选择。

那到底什么是REITs呢？传统的房地产投资门槛往往很高，并且投资周期较长，因此普通人买房用于自住者居多，而用于投资的较少。那有没有一种好的投资方式，可以降低房产的投资门槛并且提高流通性，进而让普罗大众也能轻松参与房地产投资，从而分享房地产增值的蛋糕呢？本期就让小编给大家介绍一下房地产投资信托基金(REITs)吧！

01 REITs的简介

什么是REITs

房地产投资信托基金又称Real Estate Investment Trust，简称REITs，是资产证券化的典型代表。REITs是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，再由专业投资机构进行房地产投资、经管，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs的运营逻辑

REITs的收益主要来源于租金分红和交易的资本利得，投资者通过二级市场上的交易来参与房产投资。REITs的出现很好的解决了传统房地产投资门槛高、流通性差等问题。投资者通过购买REITs从而对标的房产进行投资可以最大限度的降低投资门槛，而随着门槛的降低参与人数也会随之增多，进一步增强的REITs的流通性。此外，不同于传统房地产投资中资金会集中在少部分房地产项目上，REITs还可以更好的帮投资者分散投资标的，从而降低投资风险。

REITs的种类

根据投资标的类型的不同，REITs可以分为以下六类：

零售类(Retail REITs)

零售类REITs主要投资商场，并将其出租给商户来赚取租金回报。商场的零售能力是决定零售类REITs回报率稳定性的主要因素。在经济下行的情况下，如果商户现金流出了问题，可能将无法支付租金，从而导致收益率下降。

住宅类(Residential REITs)

住宅类REITs主要投资成品住房和公寓，并将其出租给租客赚取租金回报。住宅类REITs大都偏爱CBD附近的住宅，因为这些片区的房价较高，需要租房的人也相对更多。

办公类(Office REITs)

办公类REITs主要投资写字楼，并将其出租给公司赚取租金回报。办公类REITs的优点是租赁合同的时间长，公司一旦入住，不会轻易退租。但办公类REITs也受到失业率和片区经济发展能力等影响。

工业类(Industrial REITs)

工业类REITs主要投资工厂，并将其出租给制造业公司作为办公场地，或是出租给快递公司作为仓库、分销中心。承租公司的发展情况直接决定了工业类REITs的回报率稳定性。此外，因为工业类房地产的所有权一般只有30年，所以这一类资产的贬值速度会比较快。

酒店类(Hospitality REITs)

酒店类REITs主要投资酒店、服务公寓和短期住宿设施，并赚取租金回报。酒店类REITs的回报率受到房屋空置率和经济波动的影响较大。

医疗类(Healthcare REITs)

医疗类REITs主要投资医院、医疗中心和退休中心，并赚取租金回报。医疗类REITs的回报率稳定性主要受到投资标的的医疗水平的影响。

REITs的回报率

REITs的收益主要来源于租金分红和交易的资本利得，投资REITs就是投资其管理的房地产。从某种意义上来说，投资者就成为了那些大型购物中心、商业园区的所有者(拥有一部分资产)。无论这些资产的租金收入是多少，其中一部分租金都会以分红的形式支付给投资者。一般来讲，S-REITs每季度或6个月派发一次股息。此外，投资者还可以在交易所自由交易REITs基金，获得潜在的资本增值。

新加坡REITs历史收益统计，图片来源bloomberg

投资REITs时需要谨慎做出选择，不能只看股息分配的比例，也不能只看股价增长的趋势。涨势不错的REITs可能不会提供很高的股息分红比例，导致总回报率偏低；而涨势一般甚至下跌的REITs也有可能提供很高的股息分红比例，使得总回报率变高。一般来说，在新加坡投资REITs可以获得大概5%-8%左右的收益率。

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