2025年新加坡组屋市场：留学生如何应对高房价？

2025年，新加坡组屋转售市场再度刷新纪录，红山和坎贝拉等核心地段的二手组屋成交价高达148万新币。

这一价格甚至超过部分私人公寓，反映了新加坡房产市场的持续火热。

对于留学生和新移民而言，高昂的房价意味着租房成本的上升，也让购房变得更加困难。

在这样的市场环境下，如何在预算范围内做出最优选择？

天价组屋背后的住房市场逻辑

从“居者有其屋”到“僧多粥少”

新加坡政府一直以来推行“居者有其屋”政策，但近年来人口结构的变化导致房源供不应求。

人口增长：本地生育率跌至0.97的历史低点，政府通过移民政策填补劳动力缺口。

外籍人口增加：2025年外籍人口占比已攀升至40%，其中包括大量留学生和新移民。

热门地段需求旺盛：成熟社区的教育资源、交通便利性及政策红利，使得组屋交易价格屡创新高。

房租飙涨下的留学成本危机

数据显示，2025年新加坡房租持续上涨，租房市场对留学生造成巨大压力。

公寓租金：平均租金达到3,500新币/月。

组屋租金：同比上涨25%，热门地段的租金甚至突破1,800新币/月。

留学生租房超支：平均超支30%，尤其是在国大（NUS）附近的杜佛（Dover）区域，房源紧张，需提前3个月锁定。

留学生租房策略：避开陷阱的实战指南

按校择区：精准匹配房源与需求

01 新加坡国立大学（NUS）

工学院学生：西海岸组屋，1,200新币/单间。

商学院学生：巴西班让公寓，2,800新币/主卧，通勤15分钟内。

02 南洋理工大学（NTU）

裕廊东组屋：租金900-1,300新币，但老旧组屋可能有蚊虫问题。

湖畔公寓：租金2,500新币+，配备24小时安保。

03 新加坡管理大学（SMU）

市中心CBD公寓：3,500新币+，适合合租4人分摊。

大巴窑地铁站周边组屋：通勤20分钟，租金低30%。

组屋（HDB）VS公寓（Condo）：优劣对比

组屋 价格（单间/月）

800-1,500新币

优势

社区成熟、生活便利、合法短租

劣势

需与屋主同住、空调使用受限

公寓 价格（单间/月）

1,800-3,500新币

优势

独立卫浴、泳池健身房、隐私性强

劣势

年租约为主、押金高达2个月租金

避坑指南：中介陷阱与合同条款

01 中介费

租期≤1年，佣金=半个月租金。

租期>1年，佣金=1个月租金。

02 隐性成本

“家具折旧费”：部分房东要求额外支付，需在合同中明确责任。

水电费：需分摊至人均用量，避免额外支出。

从租房到买房：留学生的可能性与门槛

就业准证（EP）与购房资格

2025年新政对留学生购房设置了更高门槛。

公立大学毕业生

月薪≥5,500新币（如IT、金融行业）可申请EP，并购买二手组屋。

月薪≥8,000新币可考虑公寓，但需支付60%印花税。

私立院校毕业生

需通过COMPASS框架评分，薪资、学历、企业背景均需达标。

购房成本测算

以148万新币的组屋为例，购房成本如下：

首付

25%（37万新币）+印花税3%-5%，合计约45万新币。

贷款

需提供3年税单，利率在3.8%-4.5%之间。

相比之下，私立大学毕业生若从事非紧缺职业（如文科），月薪中位数仅4,200新币，购房可行性极低。

2025年新政下的趋势预判与行动建议

人才引进与住房调控并行

新加坡政府计划：2025-2030年间新增12万套组屋，但优先供应本地家庭。

紧缺职业清单：新增人工智能、数据分析等方向，相关专业留学生获EP概率提升60%。

行动建议

短期策略：

加入拼房群组降低租金成本。

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