楼市杂谈 新加坡租售并举怎么做的

租售并举到底将会是怎样的，大多数人都没有什么概念，那就让我们来看看世界上实行租售并举时间较长的新加坡是如何做的，现状又是如何。

概念清晰，没有模糊地带

新加坡是个城市国家，与其说是一国，不如说是一城。30年前开始，新加坡就形成了稳定的自有房屋体系，其中80%的人拥有的是组屋（HDB），也就是由政府统一设计、建造并配售给新加坡中低收入居民的公共住房，购房者拥有 99 年使用权，但产权属于政府，可以理解为我们的共有产权房和保障性租赁住房。另一部分比较富裕的人或外国人，可以选择由开发商建造的商品房，俗称私宅，购买后可拥有地契，无论是99年还是999年抑或永久地契，都属于个人产权。在同地段的私宅价格，往往要比组屋贵出三倍甚至更多，还需要缴纳额外的税费。

当然，即使是组屋，其设施如儿童娱乐场所、运动场等公用设施、公共绿化、各类社会服务机构、楼底供居民聚会游乐的架空层等，都是一应俱全的。私宅商品房则配置豪华，泳池、会所、酒廊算标配。上海新加坡籍的开发商来了不少，相信他们一定是通过新加坡的私宅开拓了视野，所以才会诞生了仁恒之类的著名品牌吧。

新加坡组屋HDB

扎哈•哈迪德设计的新加坡私宅丽敦豪邸

严格限制，组屋不炒

新加坡组屋（HDB）固然价格便宜，但设置了非常严谨的购买、出售、出租限制，防止本地人炒房，假如违反相关规定，将会面临严厉处罚。

首先，有资格购买一套全新组屋的家庭，必须月薪低于1.2万元新币（这个数字每年会有调整），必须是新加坡公民或新加坡永久居民，申请组屋以家庭为单位，单身者需达到一定年龄才能申请。这个政策一方面鼓励国民结婚，另一方面也可以防止大量的单身人群消耗政府房屋资源。当然，一个家庭只能拥有一套组屋，如果要购买其他房产，旧组屋必须退出来，不能多占。

其次，首付款最低10%，可以用公积金一次性抵扣，余款可以用公积金逐月扣，政府还会一次性补贴每一个家庭一笔购房款，加上银行贷款利率仅为2.5%左右，所以一般工薪阶层首付和贷款压力不大。

再有一点，组屋购买以后不自住的，将面临高额罚款。一定年限内不得整房出租，屋主必须居住在此套租屋内，合租其他单间是可以的，不过合租人数不得超过每个房间多余2个人。一定年限内要销售该组屋的，需要支付极高的政府税费。

如此一来，在家庭拥有房源套数上有了严格限制，并且在租赁中规定：做组屋二房东是违法的，新加坡本地人把手伸向组屋来炒房的，几乎绝迹。

低保家庭，还有廉租房

不管是组屋还是私宅，都是需要一笔钱去购买的，对于实在没有积蓄的低保家庭，新加坡可以提供组屋的租赁补贴。月收入低于一定值的家庭租赁对应户型的组屋，可以只需支付市场价的10%，其余90%由政府补贴。比如2021年，家庭收入低于800元新币的，最低可以用30元新币/月（140元人民币）租到一套市郊的一房。

总的来说，但凡在新加坡有居住身份、有正常工作的人，基本上都能居者有其屋，无论是组屋还是私人住宅，基本的配套品质管理都没问题，但如果要拥有非组屋或豪宅或两套以上房产，家庭就既不能享受政府优惠福利，又要用远高于平均的价格从市场购买，这是一个独立的住宅市场。套用一句俗话：没钱，到私宅市场凑什么热闹？但是，没钱，也可以住进有尊严的组屋或者廉租房。

随着高质量的移民不断涌进新加坡，这里的非组屋私宅市场，也呈现欣欣向荣的景象，住宅价格也在不断走高。从没听说过因为组屋的存在，就让商品房市场陷落，也没听说因为税收的存在，就让商品房的消费者涌向组屋。所以，总体上说，住在新加坡，是个井水河水很清晰的地方。

当然，新加坡只是一城，与中国的人口规模完全不能比，一城可以井水不犯河水，一国就是茫茫大海，怎么搞都不容易。这是为什么创新制度，都要有先行先试的地方，制度探索，需要寻找合理的时机，而不搞疾风暴雨。

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