新加坡房地产市场：现在还是一个良好的入场时机吗

在公共转售房屋市场，交易量在2022年第二季度连续三个季度疲软。二手组屋市场可能会以较为温和的速度增长，特别是因为私人公寓业主现将必须等待15个月才能购买没有补贴的组屋转售单位。对转售组屋的购房需求将得到缓和，尽管55岁及以上的老年人如果降级为四房或更小的转售单位，则可以免除等待期。

新的定价基准？但国人仍负担得起房屋

除非经济全面衰退或出台了新的降温措施，否则房地产市场状况仍十分乐观。截至2022年第二季度，未售出的单位数量刚刚超过22,000套，仅相当于两年的主要房屋销售量，这为开发商提供了相当大的定价权。大部分未售出的单位集中在2024年或更晚完工的项目中，这意味着开发商并不急于清理单位存量。

随着市场保持这种定价势头，尤其是在中心边缘地带和郊区，例如800至1,000平方英尺面积的郊区住宅，定价达到200万元仅仅将是一个时间问题。

获得30年贷款期，150万新元贷款（75%LTV）的家庭需要至少13,000新元左右的收入。对于 30至44岁的升级人群，超过45%的家庭报告的月收入为12,000新元或更多，这证明即使在令人瞠目结舌的价格下，国人对新郊区住宅也拥有相对负担能力。

自主业主：需求是关键

鉴于市场上行周期基本完好，试图在未来几个月内确定市场跌底的时间，可能将徒劳无功。对于自住业主而言，应优先考虑基于需求的考虑，例如位置、便利设施、连通性以及与学校和家庭的距离，而不是试图在底层捕捞。

根据过去两年售出的地块，预计未来12个月内将推出大量受市场欢迎的项目，例如混合用途和综合开发项目，以及更多在市中心的生活选择。比以往更重要的是，潜在购房者应该仔细考虑其在动荡的经济环境，和长期高利率环境下偿还抵押贷款的能力。

什么样的房子增值空间大？

对于一些已完成或即将竣工的项目，开发商可能会给予折扣以售出剩余单元。如果在首选地区的新房价格大幅上涨，那么转售房屋可能是一个谨慎的选择，并为降压提供更多空间。

黄金地段的房产市场反映出了相对优秀的价值，因为核心中部地区（CCR）的房价在本周期仅上涨了12%，而RCR和OCR房价分别上涨了42%和36%。边境的持续放宽和对外国人才的开放政策，对房地产需求来说是个好兆头，尤其是在黄金地段的房产项目。

投资者：紧跟政策

对于投资者而言，将房产购买与国家政策保持一致是长期保持健康资本增值的最安全途径之一。政府的长期计划审查清楚地表明，除了一个24/7充满活力的中央商务区之外，越来越多工作岗位将设在离家更近的地方。

世界上第一个全自动化港口大士的雄心勃勃的计划、庞大的樟宜5号航站楼，和新的巴耶利巴区雄心勃勃的计划，将提供更多就业和房地产增长机会。与此同时，地铁线路的不断扩建和南北走廊的建设，将改善连通性并提高房地产价值。

房地产投资补充了多元化的投资组合

在额外买家印花税（ABSD）和利率较高的环境下，人们不断质疑房地产投资的可行性也不无道理。房地产需求是一种衍生需求，投资在房产市场，类似于投资新加坡的长期未来。房地产投资还提供了杠杆的附加特征，尽管它是一把双刃剑。

在十年或更长时间的持有期内，预计内部收益率为每年7%至9%，这对于某部分人群来说仍然是一个有吸引力的投资选项，尤其是在金融环境下市场大幅波动。如果考虑上额外买家印花税，则更有可能达到最低每年5%左右的内部收益率。因此，本地房地产投资仍然是多元化投资策略的重要补充，也是有效对冲通胀的手段。

响应房产市场的周期规律

压垮房地产市场的最后一根稻草，将是影响就业和收入的彻底经济衰退，或者推出进一步更为严峻的降温措施。虽然房地产市场不太可能无限期地以线性方式上升，但在新加坡政治和经济稳定的背景下，其长期前景仍然乐观。合理的入场价格与时机以及退场策略、充足的研究和稳健的持有力，将使购房投资者在市场周期中大获全胜。

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