新加坡房地产投资二

（二）融资差异：在公司名义下，购买商业地产的买家将不受总偿债比率（TDSR）的影响。（TDSR，也就是总债务偿还率，全称Total Debt Servicing Ratio，由新加坡政府在2013年推出，目的是为了帮助借款人管理债务，避免陷入债务困境。在TDSR框架下，借贷者每月的借贷总还款额，不得超过每月收入的60％。）；如果买方以私人名义购买房产，总偿债比率（TDSR） 仍然适用。商业地产贷款方面，金融机构可以提供相对于估值最多 80% 的贷款，而住宅贷款的上限则为 75%*。（*借款人的第一笔房屋贷款）

（三）供应有限：新分层零售/工业/办公空间的供应有限，加之新店屋供应的相对缺乏，确保了商业地产在未来的增值潜力。

（四）稳定的收入来源：商业租户签署的租约往往更长，如2 年、 3+3 年甚至更长年限。如此一来，商业地产将会有更加稳定和长期的现金收入。而一般的住宅租户，更倾向于接受较短的租约，如1年。

缺点：

（一）某些商业板块较昂贵的价格：一些商业地产的价格可能高于普通公寓的价格，特别是在店屋板块。商业地产可能不适合预算低于200 万新元的散户投资者。2021 年，店屋的成交价中位数为550 万新元——可能超出了多数散户投资者的预算。

（二）下行风险：商业地产的价格和租金，与经济因素密切相关，更容易受到周期性因素的影响，例如经济低迷、行业前景不明朗或其他全球负面事件/政治风险，而这些风险，对住宅市场的冲击相对较小。为此，商业地产的租金回报可能会出现更大的波动和不确定性。

（三）对租户的经营水平有所依赖：商业地产的租金收益取决于租户/经营者的经营水平。考虑购买商业房地产的投资者应聘请经验丰富的市场专家来寻找合适的租户，并深入了解可能被该地产区位吸引的行业。

（四）寻找租户较困难：与住宅租户相比，商业地产业主可能更难为商业地产寻找到好的租户。合适的候选人数量相对住宅地产较少，因为企业往往对地点有较高的要求。因此，一些投资者可能会选择购买已经出租的商业单位，而不是纯粹的空置单位。

讲完利弊 ，再来看看购买办公室类房产的注意事项：

印花税 (Stamp Duty)：

新加坡所有类别房产都需要缴纳3-4%的买家印花税。办公楼买卖无需交纳额外买家印花税(ABSD) 和卖家印花税 (SSD) 。工业房产征收卖家印花税 (SSD)，购买后第一年转售需缴纳总价的15%，第二年转售为10%，第三年转售为5%，超过3年后的卖出则无需缴纳卖家印花税。

商业贷款额度：

银行提供最高80%的贷款。贷款年限通常在15-20年之间。

商业贷款利率：

商业贷款利率比住宅贷款利率高。目前新加坡主流银行提供的商业贷款利率在年化5.8%左右。

消费税（GST）：

个人买家需要交纳7%的GST。如果买家是GST注册公司，可以申请退回这笔费用（国内称为增值税进项）。注意，从明年起，新加坡GST将开始逐年增加1%，直至2024的9%。

房产税(Property Tax):

商业类房产税一律为年值的10%, 年值一般为市场年租金收入，所以房产税就相当于市面租金的10%。如果某商业单位一年的租金收入为10万新元，那么房产税大概为1万。

买家身份

对于商业地产，新加坡目前无买家身份限制，各国居民均可购买。

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