新加坡10月私宅转售价环比跌0.7％ 新私宅销售疲软

受到新一轮房地产降温措施及房贷利率节节攀升的冲击，我国10月份非有地私宅转售价格环比下跌0.7%，这是自2020年11月份以来，首次出现环比跌幅..

分析师认为，整体私宅转售价近期还有可能会继续回落，主要因为年关将近进入房地产淡季，市场需求可能放缓，加上房贷利率会维持高位，不过转售价下跌会否形成趋势，目前还无法断定。

根据新加坡国立大学房地产与城市研究院星期四(12月1日)公布的最新预估数据，非有地私宅价格指数(NUS SRPI)的整体私宅转售价10月份环比下跌0.7%至172.5，指数从2020年10月份的152.3连续上扬，今年2月一度持平于165.6。

9月升幅经调整后从原预估0.5%上调至0.6%，经过调整后，今年9月份的升幅从原本预估的0.5%上调至0.6%。

政府在9月30日实施最新一轮房地产降温措施，降低购屋者借贷额度，并规定私宅屋主售屋后，须等上15个月才能买转售组屋。

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时指出，10月份私宅转售价回落相信是市场针对上述降温措施做出的立即反应。

此外，11月和12月是房地产市场淡季，因此转售价很有可能还会继续下跌。

房地产分析师王伽胜认为，私宅转售价在10月份前已经升至历史新高，影响买家的负担能力。

他说:“自降温措施实施后，买家变得谨慎、对价格敏感利精挑细选。卖家在定价方面更实际，他们不想吓跑潜在买家。

合登集团(Huttons)高级研究主管李思德认为，买家可能是因为受到房贷利率高涨的冲击，进而下调购房的预算。“基于高利率环境还会维持一段时日，这将对私宅转售市场造成一定压力。”

各区私宅转售价10月份皆下跌，中央区的跌幅最大，环比下跌0.8%，非中央区(不包括小型公寓)和小型公寓的跌幅同样为0.6%。

与去年同期相比，10月份整体私宅转售价上涨5.7%。今年初以来的涨幅则为4.7%。

与房贷挂钩的三个月新元隔夜利率(SORA)从今年初近乎零的水平，截至11月底飙升至2.9243，银行固定利率房贷配套在4%水平以上。

PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳博士认为，10月私宅转售价下跌是多方因素所造成，包括宏观经济前景不明朗、降温措施以及房贷利率上扬，然而“现在就断定10月份跌幅代表趋势开始变化，还为时过早。

不过他指出，由于边境重新开放，越来越多人出国旅行，今年第四季需求可能会放缓，寻求紧急出售的卖家可能变得更灵活。

降温措施影响及新项目少 10月新私宅销售疲软

受到降温措施和缺乏新项目推出的影响，我国10月份私宅销售表现疲软，环比下滑18.3％至810个。登丰嘉园（Copen Grand）是10月份新私宅销量冠军，占新私宅总销量的近六成。

登丰嘉园由城市发展（CDL）和MCL地产（MCL Land）联手推出，是新一轮降温措施后推出的首个执行共管公寓项目（EC），上个月共售出480个单位，占整体近60％，中位数尺价为1345元。

合登集团（Huttons）高级研究主管李思德说：“最近的楼市降温措施对EC市场的需求影响不大，因为选择延迟付款计划的买家仍有机会在施工期间积累储蓄。”

据悉，登丰嘉园10月22日首轮售出的单位中，68％的买家选择了延迟付款计划。

位于武吉知马的Perfect Ten夺得销量亚军，上个月售出37个单位，较9月的23个单位大幅增加，目前230个单位卖出155个，约68％。

由于价格和位置的双重因素影响，位于义顺的EC项目North Gaia自4月开盘至今，仅售出三成，共191个单位，不过在10月份仍以18个单位的销量排名第三，中位尺价为1307元。

市区重建局的预估数据显示，若不包括EC，发展商在10月共售出312个新私宅单位，比去年同期的912个少了65.8％，这是自2020年4月售出277个单位以来，单月销量最低的月份，新推出的私宅单位也环比少了811个单位，仅102个。

若包括EC，发展商10月则推出741个单位，环比少了172个单位。

由于缺少新项目登场，销量排在第四和第五名均是已推出市场两三年的项目——瑞雅嘉苑（Riviere）和万宝轩（One Pearl Bank）。

位于里峇峇利一带的瑞雅嘉苑上月售出16个单位，中位数尺价2949元。这个项目共有455个单位，自2019年5月推出至今，已售出379个单位或83％。

排在第五位的是万宝轩，上月售出15个单位。万宝轩由凯德集团（CapitaLand）发展，自2019年7月推出至今，已售出693个单位或90％。

仲量联行研究与咨询部高级董事王德辉说：“最新的楼市降温措施所带来的不确定或使得买卖双方都更谨慎，如果10月的销售趋势持续下去，12月的假期又即将到来，那么预期第四季度的整体市场活动都将低迷。利率上升、降温措施，再叠加对2023年经济放缓的预期，明年的私人住宅价格涨幅可能较今年明显放缓。”

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