新加坡住房保障制度的主要内容

"城市情报"栏目由“行业资讯”和“国际案例”两个子栏目构成，其中“国际案例”栏目为您深入解读国外发达国家和地区在国土空间规划以及各类专项规划编制、研究、政策制定和实施管理等方面的先进经验，以期为业内同行提供具有参考价值的案例借鉴。

国际案例

新加坡住房保障制度的主要内容

一、确保价格合理可负担是关键

国际公共政策顾问机构Demographia于2020年1月发布的第16届年度国际住房可负担性调查报告显示新加坡与英国并列为住房最具可负担性国家的第3名仅次于排名第1的美国和第2的加拿大。在这项依据各国主要住房市场的调查中，新加坡的中位分数为4.6分。其计算方式是将新加坡住房价格中位数除以家庭收入的中位数，所得分数也就是居民在无其他消费的假设下，需要多少年才能完全拥有自己的房子。新加坡国立大学城市与地产研究院院长程天富教授在2019年的一项研究中也发现，新加坡的住房，尤其是组屋，无论是新建或转售组屋的价格都是可负担的。该研究基于价格和收入的计算，发现新加坡平均一户人家只需要储蓄不到四年的收入便能购买一套新的或转售的三房到五房的组屋。正如新加坡国家发展部前部长黄循财所言，如果是在非成熟组屋区首次购买组屋的家庭，所购组屋的月供将低于购买家庭每月收入的四分之一。

这些数字背后是新加坡从保持公共住房价格合理性以及供需两端着手，为确保国民无论其社会经济情况如何，都能拥有自己的房子所作出的努力。

2019年新加坡各类组屋房价收入比（原书配图）

二、降低开发成本

1. 透明、公平的土地征用

在为住房市场提供组屋方面，建屋局的强项在于其有能力保持低开发成本。全世界任何住房项目的成本中，很大一部分是收购土地的费用。帮助建屋局完成其建设公共住房目标的，一项最具有重大意义的法令是《土地征用法》。1967年取代《土地征用条例》的《土地征用法》为政府提供了一个能为保障城市发展而迅速征用私人土地的机制，从而促使当局能迅速地建设公共住房。在法案通过之前，由于政府无权轻易征用新家坡的土地而导致住房项目建设常常遇到延误和其他阻碍。

在执行这种可能引起争议和影响深远的法案时，必须确保整个流程以及相关法律和行政框架的透明性和公平性。新加坡建立了上诉的保障措施和渠道，以避免滥用法律，并确保被征用的土地确实是为了公共利益。该法于1974年被修订，规定赔偿金额与现现行市值或预定日期的市值挂钩，两者之间取金额较低者为准。2007 年该法案又被修改，规定赔偿金额与现行市值挂钩。但是，不让土地所有者通过圈地从国家财政中获利的原则没有变化。1959-1984年间，大约43713英亩的土地被征用（大约占新加坡国土面积的三分之一），其中一般土地被分配给了建屋局用于建设组屋。

2. 用过有效管理、信任和规模降低建设费用

除土地供应外，建筑施工成本的比例较大。建屋局试图采取一些措施来提升诚信、效率、质量和生产力。在建屋局成立之初，这些措施包括利用竞标减少利益集团的形成、杜绝贪腐和暴利、利用政府运营的生产商生产的建筑材料（例如：钢铁、花岗岩和沙子），建屋局一度甚至还运营制砖厂。建屋局也积极和富有战略性地为的建筑材料的供给开辟了不同渠道并形成一定储备以确保在不断建设的情况下依然保持合理的建筑材料价格。这些措施若要取得效果，政府和建筑公司之间就必须有相互信任相互合作的精神，而这种精神必须努力培养，比如通过确保政府准时付款来培养这种精神，又进而能减少工期拖延并降低成本。

3. 通过创新和制定标准节约成本

建屋局控制建筑法是施工成本的另一方面是不断地创新和利用市场上最斩的方法和技术。其中一个例子便是利用装配式建筑，即在工地之外的工厂里建造建筑的组成模块。建造出来的模块无论是在材料或设计上都与常规建造设施的标准相同，但所需建造时间却只有一半。这样的措施有助于创造新的效率和工作流程，从而控制并最终降低建筑成本。

在提升生产力方面，新加坡采取的一个方法是向当时的全球行业领先者（如20世纪80年代的日本建筑公司清水建设株式会社）取经，以提高建屋局承包商的生产效率。为此，建屋局聘请了清水建设株式会社对其承包商进行了一次深入调研，以提高承包商的工作效率。调研的结果和建议让建屋局深受启发，并意识到许多能让新加坡承包商减少浪费和提高效率的方法。

三、以强有力的政策平衡需求和增加包容度

1. 以市场区分来分流需求

由于开发成本已经保持在较低水平，而新组屋的售价相对于市场上的房子享有显著的折扣，这就无可避免导致市场出现供不应求的现象。所以就必须设立条件将住房需求分流。以确保组屋在满足目标人群需求的同时，也依然在他们的可负担范围内。新加坡公共住房的根本目标是满足公民的需求。

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