拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析
2021-12-16 缘分 31676
目前（2021年）家庭资产中的房产的比例下降了，从51.9%降低到41.7%，特别是过去10年的降幅较大，想必和政府的房产降温措施息息相关。
值得注意的是，新加坡家庭的现金比例大大增加到了19.9%，也就是这10年来新加坡人整体更有钱了^_^。
是不是可以来个简单的假设：你家有价值100万的住宅的话，占总资产的41.7%，那么可以推算出你手上的现金存款应该为48万。
是不是又被平均了？那就和我一样了。。。
有了家庭资产，你一定会关心负债的，那么过去20年新加坡家庭的负债情况如何？
我们可以看到，根据DBS的数据，即使在新加坡私宅市场这几年一路走高的情况下，家庭资产负债比例是一路下跌的，而且是过去25年来的低点，也就是回到了1995年的水平。
当然负债率低的部分原因，也是因为平均家庭资产上升了不少，也就是前面提到的每10年翻倍现象。
总体来说，这个数据说明了新加坡家庭资产配置极其健康？
也印证了过去10年的房产降温措施特别是TDSR政策极为成功？
我们先别下结论，继续往后看。
3.新加坡房产的购买人群比例分析和ABSD交付状况
3(a).新加坡房产的购买人群比例
我们可以从数据得知，绝大部分新加坡的私宅（96%）是新加坡人SC（82%）和PR（14%）购买的，而且SC的比例（82%）还在不断上升：
而外国人的购买比例在2011年到达高峰后随着ABSD等降温措施逐步下降，到目前只有4%了：
所以，如果有人对你说：是外国人把新加坡房产炒起来了，你心里有底了嘛？
3(b).有多少人交了ABSD入场？
那么82%的新加坡人和14%的PR有多少付了ABSD，也就是额外税费入场？
一图看懂新加坡房产历年来交付ABSD的比例：
我们看到，2020年的ABSD交付比例（23.2%），对于2014年的高峰（48.1%）已经减半了。
而且2017年的ABSD总量达到新高，政府在2018下半年出台了降温措施后，就一路下降，也足以说明政策的威慑力。
付ABSD的人逐渐减少，也说明了刚需（SC首套房无需ABSD）比例增加，那么可以认为目前市场上有8成以上的交易是第一套房，可认为是刚需；
这个也符合前面提到的至少8成私宅是新加坡人SC购买的；
而剩余的近2成购买者是PR和外国人，无论如何都是有ABSD的；
但也不要忘记PR（14%的交易量）的第一套也是刚需，所以总刚需比例一定超过8成。
4.新加坡私宅空置率和租金走势
借用最近MAS报告的图片，清晰明了：
可以一图看懂：私宅空置率目前少过10年平均水平，租金指数接近10年高点。
5.新加坡的私宅面积会不会香港化？
去过香港的朋友都对于那边的住房印象深刻
《没见过香港的“棺材房”，就别说自己过得不幸福！》
《香港㓥房的现实悲歌——只能在厕所里煮饭！》
而不少朋友也是担心：新加坡私宅的面积越来越小，会不会将来和香港一样啊？
我的看法是：新加坡幸亏有URA的保驾护航，才没有使得私宅面积香港化。
参考：《限制鞋盒公寓措施及时——2018的URA新政》
上图是来自2018年10月的URA指导原则，提高了郊区楼盘的平均单位尺寸（从70平米直接到85平米），极大的限制了开发商建造小型单位的能力（每个项目总的单位数目将减少约18%），并且对于大家诟病的阳台、空调槽面积做了限制，这些是在香港无法做到的。
所以下图这种奇葩710尺（66平米）的郊区三房反人类户型，以后应该不会出现了，开发商大可安心的做个同面积两房卖。
细心的朋友也会发现那些平均面积100平米的地点都是低密度的有地住宅区，会极大的缓解区域内的交通状况，这也显示了URA的长期规划细致之处。
而URA新政效果也是立竿见影，目前新加坡楼盘的平均单位面积，已经从2018年的800尺反弹到920尺，也就是恢复到了2010年的水准：
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