拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析
2021-12-16 缘分 31705所以大家无需担心新加坡私宅面积会越来越小。
就如我之前在《Enbloc洗洗睡》，和《给坡县集体出售泼冷水》这两贴中的分析，URA的出手已经定义了新的私宅尺寸基准，这个政策对于开发商来说风险加大，比如最近watten estate这个Enbloc将来的平均单位售价一定会是3M+，极大的限制了开发商的资质要求，也避免了像2017、2018那样很多盲目出手的Enbloc。
而且结合我最近的一系列楼盘观察，未来大众新私宅户型会趋于人性化（比如飘窗的绝版、空调槽的大小和位置、阳台的面积等一系列调整），特别是本地一些优秀的大牌开发商的作品，大家可尽管放心。
接下来就到了大家都关心的话题：
6.新加坡私宅的负担能力有没有下降？
我们从以下几个角度来分析
6(a).新加坡家庭的收入变化对比
我们来看新加坡的家庭收入变化，过去20年的对比如下：
其中“最大比例部分的家庭”月收入有着实质的飞跃，这个和前面的“过去20年家庭资产翻了四倍”的数据是吻合的，从2000年的月入15000；
另外目前月入>15000新币的高收入家庭从2000年的5%到了2020年的23.5%，这个实质飞跃，也决定了新加坡私宅市场的参与人群和价格走势。
因为一开始就提到了，新加坡居住在组屋和私宅比例是8/2开，那么2成的高收入家庭自然是私宅的主力参与者；
我们从另一个数据来验证下，结合早报的报道《新加坡近一半家庭月入9000》的表格看出，2010年和2020年各自的中位数收入确实是在上图的5000-8000这个区间的，而且都小过平均数，这就可以用“被平均”现象来解释，也就是收入低的大部分人群被高收入群体平均了，也是侧面体现了贫富差距的拉大。
我们普通人的生活中，这10年来一直有人时不时吹风新加坡的经济不好；
我的理解是：受到“经济不好”影响的人，和私宅市场的参与者（也就是高收入家庭）是两个不同群体。虽然大众主流认为经济普遍不好，但是有钱人在实际行动上没闲着，特别是疫情之后。比如根据报道：疫情之后，新加坡家庭净资产增长了12%
事实上，2010-2020年的新加坡经济增长确实是近几十年来最差的十年，但是高收入家庭（月入>15000）数量却还是发生了激增，我们如何看待这个现象呢？
有兴趣的可以读下这两贴，可以完美解释穷人通缩和富人通胀现象：
《富人通胀，穷人通缩：又一场富人的狂欢？》
《穷人通缩富人通胀是什么现象》
6(b).新加坡房产对应的家庭收入-价格比变化
下图很重要，是新加坡房产的家庭收入-负担比，也就是新加坡家庭要攒多少年钱才能买得起私宅。
DBS提供了过去20年的比较，是个很有意思也很残酷的数据。
新加坡这个负担能力数据是处于什么水平，我们来对比下天朝的房价-收入比：
当然网上找来数据可能不靠谱，我们从《英国伦敦房价到底有多便宜？》一文中彭博社的数据来源作为参考： 
所以对于普通家庭，新加坡的私宅负担能力，是北京的两倍？并且是深圳的3倍？
具体来看数据，如果你的家庭收入处于中位数（一般都是少过平均数的），目前还在观望私宅市场，那么你已经错过了20年来私宅最便宜的时期（也就是2013大规模降温措施之后的2014-2017时期），你需要多赚2年的收入才能买得起和2016年同样的私宅（10.1年和12.2年的差别）；
如果你的家庭收入是在前20%的（月入>15000），虽然你错过了过去几年私宅市场的触底反弹，但是你只需多赚1年的收入就能买到和2016年同样的私宅（5.8年和6.9年的差别；
看出来了嘛？是不是觉得不公平？
6(c).一个极其残酷的事实
同样的房产，有钱人可以比你付更少的努力就买得起，你在千辛万苦赚钱筹首付或者等房产降价，正真的市场参与者（收入在头部20%的家庭）轻松就够到了门槛入场，并且顺手又把门槛抬高了。
这个理论也适用于组屋和公寓的对比：
我早期的帖子《组屋和公寓，给你个思路》也有分析过。
别看现在2021年组屋涨的欢，人家有地住宅、公寓等资产都已经涨了几轮了，人家升值一轮都可以涨出你半个组屋的价格；
这也是我在《如何构建知识体系——并不深奥的新加坡房产思路（1）》里提到的坡县房产鄙视链的关系。
以及《努力和选择——并不深奥的新加坡房产思路（2）》帖里提到的门槛理论分析。
穷人和富人在各国央行负利率大放水的情况下，他们各自的选择和之后的结果，也正是过去几十年循环发生的事情：
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