一览新加坡距离“星辰”最近的前10大摩天私宅，让富豪趋之若鹜

滨海湾居在新加坡摩天私宅中排第六，目前三个顶层豪宅单位仍可合并销售，要价达1亿1730万元。（海峡时报）

不在中央商业区内的10大摩天豪宅卓锦豪庭（The Orchard Residences）和风华南岸（South Beach Residences）并列第八位，高218米。前者位于爱雍·乌节（ION Orchard）购物商场上面；后者在美芝路（Beach Road），是一个集合酒店、住宅和办公楼的综合项目。

99年地契摩天私宅

价格涨幅不及永久地契私宅

那么，如此亮眼的摩天私宅特别是高层单位是不是在售价、销量和投资方面也高出一等呢？

ERA产业根据市区重建区的数据显示，10大摩天私宅中，华利世家过去两年的中位数尺价涨幅最大，涨了10.7％。另外五个最近两年尺价上涨的项目为中央商业区的滨海舫、滨海湾居、海湾轩和珊顿一号，以及美芝路的风华南岸，涨幅介于0.7％至3.7％。

不过与新加坡整体私宅涨幅相比，10大摩天私宅明显落后。根据市区重建局的数据，去年和前年的转售私宅涨幅分别为8.6％和10.6％。

ERA产业发言人说，虽然10大摩天私宅最近两年的交易量整体有所增加，但这并不能保证每个项目都一定能获利。

ERA产业也整理了摩天私宅周边另外八个楼层介于六层至28层的私宅项目交易数据，结果显示它们的涨幅高于摩天私宅。ERA产业指出，这或许是因为摩天私宅在购买时，价格已经很高了。

博纳产业研究与内容主管黄秀莹说，单纯从一个项目看，高层单位往往会卖到更高的价格。但不同项目的售价则还要取决于具体位置和地契年限等因素。一般来说，高层单位的入场价往往较高，买家群体可能有限，所以资本增值也许需要更长时间。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清说，除了私宅的高度外，投资利润还取决于项目的环境、项目类别以及楼龄等。一些位于密集区的高层单位可能因没有开阔的视野，而无法获得较好回报。此外，对于以投资为目的的买家，租客通常不会为高层单元支付过高的溢价。因此，租金回报率不如低层单位。

合登集团高级研究主管李思德说，转售利润还是要看当时的市场需求和入场价格。不过，因为新加坡高层公寓数量不多，项目的高层单位应该可以保值。

在过去两年中，除了滨海舫的交易量达103个单位外，其他项目均不超过50个。位于爱雍·乌节购物商场之上的卓锦豪庭，只有五个单位转手。不过，若与2019年和2020年这两年比较，滨海湾居和海湾轩的成交量则分别增涨超一倍和两倍，达37个和19个单位。

租金方面，大面积单位依然受到市场高净值人士欢迎，特别是室内面积超过3000平方英尺的超大型单位。根据市区重建局的数据，位于中央商业区的珊顿云尚的两个四卧房单位分别在去年以高达2万5000元4万8000元租出。滨海湾居近两年超大单位的租金也在1万8000元至3元3000元之间。中央商业区以外的风华南岸去年11月也以4万零888元成交了一个超大型单位。

利斯苏富比国际房地产研究部主管韩焕美指出，市区重建局数据显示，在过去两年，10大摩天豪宅买家中约有42％是外国人和永久居民。新加坡买家占58％。家族办公室的涌入是推动摩天豪宅买家增多的因素之一，居住在中央商业区为这些家族办公室的业主带来便利。另外，近两年快速上涨的房租也带动了中央商业区私宅的需求。

叶卫亮说，高净值人士对超过1万平方英尺高层豪华的需求一直强劲。随着中国内地和香港等地的开放，这类资产会更加紧俏。

展望未来，位于珊顿大道的Skywaters Residences建成后，将成为新加坡最高的私宅项目，高达305米。这个阿里巴巴和鹏瑞利集团的合作项目是在安盛保险大厦（AXA Tower）的原址建造，预计2028年落成。项目高63层，总建筑面积为14万8450平方米。

2015年，鹏瑞利牵头的财团组建新公司PRE 13，以11亿7000万元收购安盛保险大厦，并于2020年脱售大厦50％的股权给阿里巴巴。

另外，即将到来的两个高层综合项目是位于中央商业区的铂海峰（Newport Residences）和Marina View Residences，楼高分别达202米和200米。其中，铂海峰是在富士施乐大厦（Fuji Xerox Towers）地段上重新建造的一个45层永久地契项目，共246个住宅单位，预计2028年竣工。

珊顿道地铁站旁的Marina View Residences则由马来西亚发展商IOI集团打造，项目将为市场带来约905个住宅单位，其中不乏五卧房的大型单位。

韩焕美说，这些项目中的高层单位可为住户提高城市与滨海湾全景，会吸引高净值买家前来。不过，受全球经济疲软以及高利率和通胀影响，预计今年高端私宅市场的销售可能受到不同程度的影响。

李思德则认为，随着越来越多的外国买家返回新加坡，这些项目的需求也许会增加。