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萬事通說

蘿蔔點評, 新加坡說房事。

4月26號深夜11：45，新加坡政府頒布了新的一輪印花稅調控為市場降溫，當天12點以後生效，一如既往的雷厲風行。

第二天一早，這條新聞就在朋友圈裡刷屏，只要對新加坡有一點關注的朋友，想必都已經知道了。然而，新的調控真的可以帶來「降溫」嗎？這是蘿蔔今天要和大家一起來分析的。

租房需求增大，

出租房源反而減少

首先，我們來看一看租房的情況。

根據新加坡市區重建局發布的2023年度第一季度最新的數據，租金指數繼續上漲，漲幅為7.2%。

我們用一個簡單的模型來代表當前的租房市場。即當前的租房需求，和當前的出租房源，在當前的租金下，形成一個動態的平衡。

有了這個模型之後，我們把這次調控的影響帶入：

1. 外國人的印花稅翻倍，勢必會使外國買家的數量減少，至無限趨近於零。

外國買家購房後，有相當的部分不是自己居住的，而是出租。所以外國買家的消失，勢必會使出租房源減少；部分原來剛需的外國買家，比如打算在新加坡上學8到10年的家庭，則會進入租房市場，增加租房需求；

2. 新加坡公民第二套，新加坡永久居民第二套，額外印花稅增加5%。這條措施， 會減少新加坡公民第二套，和永久居民第二套的購房數量。

而第二套，顧名思義，基本會投入租房市場。所以，出租房源會再次減少（可能有朋友會說，買第二套是自己改善；一樣的，這樣原來的那套就會進入租房市場）。

租房需求，是一種剛需，在某種程度上，是比買房更強烈的剛需。其數量基本上是不會被房租指數壓縮的。所以，這次調控的影響，必然是

租金瘋狂上漲，

將刺激新加坡購房需求

根據新加坡市區重建局發布的2023年度第一季度最新的數據，房價指數繼續上漲，漲幅為3.3%。

對於新的降溫措施對房價的影響，不太容易直接推導。不過因為租金指數極大機率會繼續大幅度上升，其必然會推動房價的上升。

可能有人會問，買家從哪裡來？

在回答這個問題之前，我想問大家一個問題：一對有兩個子女的新加坡籍夫婦，最多可以免額外印花稅，購買幾套公寓？答案是四套，當然子女的兩套需要全款，如果未滿21歲。

所以， 瘋狂上漲的租金，必然刺激出本地的購房需求。

蘿蔔預計，最遲從第三季度的數據中，就可以看到本次調控的影響。我覺得，最終的影響，就是 把純粹的外國買家擠出新加坡市場，把蛋糕留給公民。

對於剛需的租客，如果你看到這篇文章，我的建議是， 儘量簽長約，把影響減到最低。

對於手握零額外印花稅，或者最少額外印花稅（5%）額度的人士，政策給您提供了最大的傾斜優勢，此時還不把握，更待何時？

如果您有新加坡房產需求，

請聯繫蘿蔔，

以我十年所得，助您不走彎路。

新加坡萬事通房產專欄作者

彭威 – 您的新加坡房產私人顧問

我來自美麗的江蘇。1996年來到新加坡就讀於南洋理工大學。畢業後從事數據分析多年。2009年，從事房產經理人。現任新加坡房產中介公司之一的Huttons的市場部董事（CEA 註冊號：R042525J）。

從業13年，在小小的新加坡，累計行車可以繞地球六七圈了。每每為客戶找到稱心如意的房子總是由衷的開心。您的所有房產問題，我都會為您一一解答。以我十年所得，祝您置業順利，不走彎路。

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（*截稿前更新）