税费高达房款6成!新加坡重锤楼市“外来客”,机构:中国买家占新加坡涉外销售42%

2023-05-27     缘分     7612

2022年9月,新加坡政府又宣布了新一轮楼市降温政策,将总债务偿还率(Total Debt Servicing Ratio,简称TDSR)和每月偿还贷款比率(Mortgage Servicing Ratio,简称MSR)的基准利率上调0.5%,私人住宅由3.5%上涨到4%,非住宅类则从4.5%增加到5%,同时将组屋贷款与估值比率(Loan- to-Valuation,简称LTV)由85%降低到80%。

有意思的是,新加坡自2021年以来都会选择在深夜时段颁布楼市降温措施,而这主要是吸取2018年的经验教训。2018年7月5日傍晚,新加坡政府宣布提高外国买家的ABSD至30%,同时调整公司购买住宅的ABSD,并于7月6日生效。彼时的新加坡政府以为市场没有时间做出反应,没想到就在宣布新政后的当天晚上,数千名买家涌入售楼处,短短几个小时内卖出超1000套私宅。

面对狂飙不止的房价,新加坡政府优先选择大力调整外国买家市场,即自4月27日起,在新加坡购买任何房屋的外国人,额外买家印花税将从30%调整至60%。

“在过去的两年,房价都有一个高速增长,现在新加坡的房价处于历史上的高位。我觉得这个政策,一方面是为了对外国高净值人士主导的这部分买家市场进行一个降温,另外一方面其实也是为了吸引这些外国的有钱人来新加坡获得永久居民或者公民的身份,他们如果取得新加坡本地的身份之后,买房就可以在税费上获得很大程度的减免。”刘蔚然说道。

据了解,在此次新加坡新政中,新加坡公民和永久居民在购买第一套住房时的ABSD保持不变,仍然分别维持0%和5%。

此外,据刘蔚然透露,新加坡在房价划分上分成3个区域,分别是核心中央区、外围中央区和比较偏远区域,越中心的位置,房价越高。2022年,新加坡核心中央区的均价为每平方尺1782元新元(约9341.42元人民币),外围中央区域的均价为每平方尺1621元新元(约8497.44元人民币),偏远区域的价格为每平方尺1201元新元(约6295.76元人民币)。

值得注意的是,一平方尺约等于0.11平方米,若是折算成平方米格,新加坡核心中央区的房产均价约为每平8.41万元人民币,与我国一线城市内的核心区域房价相当。

新加坡房产中介陈恩(化名)向《华夏时报》记者指出,“我们新加坡的地真的不够了,很多人都想来投资,我们是不想让外国人把价格炒高,所以新加坡政府才调高外国买家的额外买家印花税。”

预计影响约10%的新加坡住宅物业交易

新加坡政府在楼市新政中的公告中称,根据2022年的数据,上述ABSD费率上调将影响约10%的新加坡住宅物业交易。

“我们这次也是有点吃惊的,像以往的降温政策调整不会说幅度这么大,本来外国买家的ABSD是30%,现在就相当于直接翻了一倍。可是后来仔细想了一下,这个降温措施的力度没有账面上的这么大。因为外国买家在新加坡房地产市场里面,所占的交易量的份额本来就不是很高。有一个统计数据是说,在2022年这一整年的新加坡私人公寓交易市场里面,有90%的交易都是本地人购买的自己的第一套房产,也就是说外国买家在这里面所占的交易比例其实是很小的。”刘蔚然说。

与此同时,在刘蔚然看来,很多外国人可能为省60%的ABSD费用去申请一个新加坡的永久居民或者居民身份。而这个政策可能成为外国高净值人士去申请新加坡本地身份的一个刺激和动力,然后促使这些人更长久的留在新加坡做出经济贡献。

“我觉得可能这才是新加坡政府颁布这个政策真正的原因。对于原本愿意去支付30%ABSD的这部分外国买家来说,他们自己本身的经济实力和购买力,都是很强的。在以前来说,新加坡可能更多的是他们选择资产配置的一个避风港,把部分资产以房子的形式放在新加坡,但是他们自己并不会把新加坡作为一个长期居住或者长期发展的目的地。现在ABSD提高到了60%,而这60%的税率不管是对于个人资产有多高的人来说,数目都非常可观,也倒逼这些有钱人他们不得不认真的思考,在新加坡买房之前是不是应该先取得(新加坡)永久居民的身份。”刘蔚然说。

同时,刘蔚然也提及,新加坡4月底推出楼市降温措施以来,市场观望情绪加重,身边原本打算出手的买家,选择了等待观望,他们也想知道这个降温政策对房价的抑制力度有多大。在开发商方面,也变得更加谨慎。有一个新楼盘在降温措施颁布后推出,定价也相比于降温措施前更加谨慎,售价定的保守一些。此外,有一个Newport Residences的新盘原定于5月初开盘,因为降温政策突然颁布,开发商想要谨慎一点且想观察市场的情绪发展,所以选择了延迟开盘。

据了解,上述提及的延迟开盘的Newport Residences项目,位于新加坡核心中央区,主打豪宅市场。市场消息称,该项目的价格被定在每平方尺3000新元以上(每平米约14.18万元人民币以上)。

“虽然这个政策颁布的时间很短,但是它的确对于市场情绪起到了一定的冷静作用。”刘蔚然说道。

虽说楼市降温措施能在一定程度上抑制房价的上涨,但是如今的新加坡还面临着房租上涨的情况。据新加坡城市重建局的租金指数数据显示,2022年所有私人住宅物业的价格同比上升29.7%,这是自2007年以来的最高水平。

刘蔚然指出,新加坡属于外向型经济,外国人占新加坡的人口比例较大。如果房价和租金继续上涨将会导致外国人才的流失。

“不光是房价和租金的上涨,现在新加坡也存在通货膨胀的现象,日常的生活开支和成本都提高了,包括消费税从过去的7%涨到今年8%。在这样的情况下,有很多外国人士就去其他国家发展,或者是回到原本的国家。我觉得在未来某个节点是会达到一个这样的结果,就是租金和房价,包括其他方面成本会导致新加坡人才的流失。”刘蔚然说。

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