维修或出售？私宅老旧如何选择

过去一年多来，全岛各地多个私宅项目都争相推出市场集体求售。这些项目的屋龄不一，有的年久失修，有的屋龄未满30年，仍保养良好。

一些旧楼具有历史意义却被拆除，令人大感惋惜；一些较新项目却要重新发展，在有些人眼里则是一种资源浪费。

本期《楼市乾坤》探讨屋龄较大的私宅项目为何寻求集体出售，以及现有相关条例是否还合时宜。

根据利斯苏富比国际房地产新加坡的统计，自2016年以来集体出售的主要房地产项目中，有九个项目的屋龄约40年或以上，其他大多数是约30年至39年的项目，共有35个。

屋龄约20年至29年的有七个，屋龄低于10年的有一个。

旧楼的正常磨损自然比略新的建筑严重，在一般人看来，旧楼拆除重建的迫切性较大。

不过，旧楼集体出售的过程并非一帆风顺，欧南园的私人公寓珍珠苑（Pearl Bank Apartments）就是一个例子。

该公寓建于1976年，自2007年起历经三次尝试集体出售计划，告吹原因包括售价不够吸引人，无法跨越八成屋主同意的门槛，以及全球金融危机导致发展商却步。

根据政府规定，屋龄少于10年的私宅项目若要集体出售，必须获得九成或以上屋主的支持。10年以上的私宅项目则须要取得八成屋主同意，分析师认为，针对同意参加的屋主数量或分层地契份额的要求，应该按屋龄的增加而递减，让屋龄较大的项目更快推出市场求售。

高纬环球资本市场主管沈丽美接受《联合早报》访问时说：“我认为，针对40年以上房地产的条例应该放宽，改为70％屋主同意的较低门槛较为合理。20年至39年屋龄的房地产才应该取得80％的屋主同意。

“至于屋龄低于20年的建筑，可考虑把门槛调高至90％，而不只是让10年以下的建筑遵循这个规定。”

莱坊新加坡房地产投资与资金市场部主管罗凯杰也认为，门槛应该根据屋龄调整。他建议，屋龄15年以上的项目须获80％屋主的首肯，然后屋龄每增加五年，门槛就调低五个百分点。

旧楼质量落后格局落伍

他在受访时说：“旧建筑的转售价较低，而新建筑的转售价较高，因此随着屋龄的增长，价值也有所影响。新建筑的状况比旧建筑较好，因此鲜少会集体出售。”

屋龄较大的房子破损程度较大，水管和电梯等设施老旧，需要不断投入资金翻修，对屋主是一笔不小的负担。

若是99年地契的公寓，屋主想把旧房子卖掉还碰上另一大难题。

以珍珠苑为例，地契如今只剩57年，由于银行对60年以下地契的房地产贷款条件严格，买家即使不介意房子设施老旧，但也可能因为无法取得房贷而打退堂鼓。

过去数十年来，建筑材料已改良不少，也更加环保了。相比之下，30多年前建成的旧建筑条件就没那么好。如果这些建筑重新发展，这在沈丽美看来，是可以接受的。

“随着建筑材料和科技的进步，有一些建于上世纪80年代和90年代的建筑，无法融入新科技，也达不到环保建筑的标准。商用和工业大楼尤其如此。”

新加坡国立大学房地产研究院主任程天富博士也有类似看法。

他说：“一些旧建筑的状况虽然依然良好，但随着人们的生活方式、家庭结构和外部环境的改变，一些建筑设计和格局显得落伍。”

他举例，最高五层楼的无电梯公寓，对许多居民来说非常不便。一些大楼的停车场没有遮盖或缺乏互联网插座。另外，商用和工业大楼的地板可能无法承担数据中心仪器的重量。

保留地标建筑 政府或可考虑补偿发展商

具有历史意义的旧建筑若定期维修，可避免损坏至需要拆迁的地步，还可妥善地保留下来。

珍珠苑曾经是本地最高、单位最多的住宅大楼。公寓建筑设计犹如一个马蹄铁，在那个建筑设计以简单实用为主的年代，可谓鹤立鸡群。可是公寓年久失修，促使许多屋主决定卖掉房子。

屋龄超过40年的珍珠坊（People's Park Complex）、黄金大厦（Golden Mile Tower）和黄金坊（Golden Mile Complex），也都是我国独立以后的著名地标，它们同样面对设施老旧的问题，因此业主纷纷筹备集体出售计划。

新加坡科技设计大学建筑与可持续设计系助理教授杨茳善博士接受《联合早报》访问时说，旧楼的屋主若定期维修房子，就不至于要面对房子损坏严重的情况，整座建筑也不必进行大规模翻修工程。

“房子状况差，其实是最容易解决的问题。若有良好的维修机制，建筑物不会损坏到那个地步。但是，如果本来就抱着集体卖掉屋龄30至40年建筑的观念，难道还会花钱进行必要的维修和提升吗？”

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