新加坡房市话你知 降温等于降价吗

12月15日深夜11时45分左右，不少新加坡人已经进入梦乡。然而就在此刻，新加坡政府突然宣布推出房地产新政策，且从十几分钟后的16日零时开始生效。几家欢喜几家愁，那晚不知成了多少人的不眠夜。

当时我也准备睡下了，突然收到我贷款顾问的信息：“政府刚刚颁布了降温措施，你也品一品”。听到降温措施，我先是愤怒，这大半夜的人都要睡了，现在大脑又不得不开始高速运转。一字不落的看完新政策，我顿时分不清是现实还是梦境，有些不可置信：“嗯？就这样？”，比我之前担心的降低房屋贷款额度（LTV）或者团灭信托（Trust）以及夫妻公寓转名后各买一套房（Decoupling）的措施可温和多了啊。心中大石放下之后，紧接着是一点欣喜，降温是情理和意料之中，迟迟不发动的话，市场难免焦虑。新加坡政治环境向来稳定，新政落地后，至少说明中短期内不太可能会再有其他大动作了。

碍于篇幅有限，这里就不赘述此次的降温措施具体为何物了。如果还不了解的话，可以参考以下的总结。

在看过朋友圈里一片鬼哭狼嚎，以及各路公众号或者专家转载我于降温次日发的小感慨之后，我决定先好好过个圣诞节，观察一下市场的应激反应，再来认真而又尽量简短的表述一下我对这场降温的想法。观点或许有些迟到，但绝不会缺席。希望本文可以从不同的角度，特别是市场可能没有看到或想到的方面，帮助大家还原新加坡房市的全貌也对未来的走向形成一个更完整的预期。

01 温故而知新

历史总是在重演。这并不是新加坡政府第一次干预房市也不会是最后一次。过去的24年里，新加坡房市总共经历过大大小小16轮降温和8轮救市升温措施。上一次被形容为“重拳出击”的降温发生在2018年。在当年的7月5日傍晚，政府突然宣布调低房屋贷款额度（LTV）和提高额外买家印花税（ABSD），且于7月6日生效。本以为市场并无太多时间可以反应，然而实际情况还是出乎了意料。那晚，新加坡出现了多年难得一见的奇观，数千名买家一窝蜂地涌入待售楼盘，开发商也延长办公时间，导致在降温措施生效前的短短几个小时内，买卖双方迅速签订购房合同，小岛上一晚卖出了上千套房产。

等一等！我不禁想问，如果降温会带来降价，为什么这几千位买家要连夜排队，不等第二天降温措施生效，房价下跌后再买房呢？我想，答案已经不言而喻了。

不过因为大量原本打算在未来几个月内观望或者购房的买家在降温前夜都买好了房，短期内的买气和需求难以快速累积，加上部分买家因为支付能力下降（2018年的降温措施对所有人一刀切，第一套房首付的要求从20%提高到25%），不可避免的导致了2018年末至2019年初房产交易量下滑了几个月后才再度反弹。

上周政府选择“半夜鸡叫”的模式公布新政，很显然是吸取了上一次的经验教训。此轮新政发布后十多分钟便生效，完全没有给任何想抢跑的人连夜购房的机会。积压的需求无从消化，以及大部分人的购房能力也并未因新政而发生改变（下一节我会详细说明），因此我合理的推测这次交易量下降的冷静期将会比2018年来的更短暂一些。

即使新政会导致一小部分人推迟购房，但市场也会在一定程度上自我调节，被动的接受以及习惯新常态。从过去几十年的历史来看，大多数时候房价的每一轮峰值都远超上一轮，且除次贷危机外，每一轮房价的调整幅度都十分有限。2018年降温措施颁布的几个月后，大家除了摸摸鼻子，接受了购房多准备5%的首付之外，饭照样吃，班继续上，房价并没有发生太多实质性变化。

02 谁的奶酪被动了？

好消息是新税率对首次购房的公民和永久居民（PR）刚需买家并没有变化。反观新加坡财政部长黄循财在降温措施公布后的发言：“我们追求房地产市场稳健和可持续发展，房价要根据经济基本面而定”。对任何国家或城市来说，房地产都是牵一发而动全身，和大量行业息息相关。新加坡政府从来没有说过要房价下跌，让全民资产缩水，而是在保护刚需的基础上，希望房价涨的稍微慢一些，稳一点，不要脱离经济基本面。

我们不妨回想一下，2018年降温之后，你我身边买第2或第3套房的人有多少？个人最高贷款额度真的用到一分不剩，月供占收入一半以上的有多少？疫情之后，来新加坡置产的外国人又有多少？所以恐慌过后，我们可以冷静复盘，被这次降温措施真正影响到预算和购买能力的人到底能有多少？是否足以撼动整体房价？我想，你心中大概也有答案了。

03 新加坡房市的泡沫会不会因此破裂？

当然不会。因为如今的新加坡房市本就没有什么泡沫。任何市场泡沫化归根结底都始于原本的长期投资者，在极高的短期利益驱使下，忽视资产本身的价值，一窝蜂的变成了只想要赚快钱的短期投机客。但是过去几年，现在和未来，因为交易成本和3年卖家印花税的原因，没有人可以靠频繁交易新加坡房产赚快钱，大家都必须要做时间的朋友。

未完待续,请点击[下一页]继续阅读