蟻粉有沒有覺得本地大多數購物中心的商店以及所賣的東西都大同小異？走進商場A，總覺得跟商場B很相像？去了商場A就沒有必要去商場B？
這不是你個人的錯覺，別懷疑自己，是有數據可支持的。
網絡媒體《慈母艦》調查了44家購物中心，發現僅從所入駐的品牌來看，它們真的非常相似。
44間購物中心中，首屈一指的是在36家購物中心都有分店的屈臣氏（Watsons）門店，其次是佳寧（Guardian）門店（在31家購物中心有分店）。
超過一半的購物中心都有以下品牌（排名從最常見起）：
- 保健品品牌利維喜（LAC）
- 挑戰者科技（Challenger Technologies）
- 老曾記
- 眼鏡商Spectacle Hut
- 星巴克
- 亞坤
- 泡泡茶店KOI
- 里喝茶（LiHO TEA）
- 麥當勞
- 便利店7-Eleven
- 余仁生
- 賽百味（Subway）
- 果汁店Boost Juice Bars
- 摩斯漢堡（MOS Burger）
- 眼鏡店Owndays
- 土司工坊（Toast Box）
- 便利店7-Eleven
- 日本糕點店Châteraisé
- 快剪服務Kcuts
- 職總平價超市
- 餐飲店Stuff'd
- 美體小鋪（The Body Shop）
是購物中心創意零蛋，引進的品牌千篇一律？還是這些品牌的擴展計劃無懈可擊，在每一家購物中心都有足跡？
其實這一切都是錢作怪，最大的原因與房地產信託基金（REITs）有關。
先來科普一下房地產信託基金。
房地產投資信託是集合許多投資人的資金，用這些資金購買房產，再通過這些房地產賺取租金，從租金中扣除了相關費用（如管理費用）後，將剩餘的收入以股息派發給投資者。
房地產投資信託有好幾種：辦公樓、零售商場和酒店等。像酒店的房地產投資信託嚴重依賴旅遊業。
本文的重點在零售REITs，本地較受歡迎的零售REITs有：
- 星獅地產信託（Frasers Centrepoint Trust），它擁有的零售商場組合有長堤坊（Causeway Point）、義順納福城（Northpoint City）等。
- 升禧環球房地產信託（Starhill Global REIT），它擁有威士馬廣場（Wisma Atria）和義安城（Ngee Ann City）。
- 凱德綜合商業信託，它擁有西城、勿洛廣場、白沙浮商業城（Bugis Junction）、碧山第八站（Junction 8）等。
購物中心早已成了投資工具 零售REITs的主要收入來自租金。因此，在零售REITs投資者眼中，最賺錢的購物中心才是最理想的，這意味著在尋找租戶入駐時會有好些關鍵標準：
- 租戶有很高的營業額。那是因為商場租金由兩部分組成：基本租金+按營業額計算，因此，對投資者來說，租戶的營業額越高，就代表收入越多。
- 租戶所提供的商品和服務都是消費者需要，或非常受歡迎的。即使租戶的營業額不高，它也應該能夠為購物中心帶來流量。
- 租戶能夠提供持續的租金收入。這意味著投資者會選擇有銷售業績和可預測未來需求的租戶，因此在租約中途倒閉的可能性會較低。
通常情況下，只有大型的老牌連鎖店才有能力滿足這些條件。這就是為什麼我們在許多購物中心看到這麼多相同品牌。
新加坡購物中心最常見的20家連鎖店，有幾個在你附近的購物中心找得到？（黎曉昕製圖）大集團進駐商場時會拎著旗下的品牌一起 造成商場如出一轍的另一原因是，集團進駐商場時通常會帶著旗下的名牌一起，在和商場商談租約時，也可以獲得更好的條件。
譬如麵包物語集團（BreadTalk Group），旗下就有麵包物語、土司工坊、大食代、創拉麵、泰茂棧、蛋糕細語、鼎泰豐、松發和吳寶春等品牌。
這就是為什麼在裕廊坊可以看到麵包物語、土司工坊、蛋糕細語以及鼎泰豐統統都在裡頭。
麵包物語集團旗下的名牌。（BreadTalk Group）另一個例子是DFI零售集團（DFI Retail Group），經營著巨人超市、7-11便利店、冷藏超市和佳寧藥房。
引入新品牌為何不容易？ 南大南洋商學院營銷客座副教授黃慶娘接受媒體採訪時，道出了購物商場想要脫穎而出的困境。
她指出，長期來說，商場如果要為投資者帶來持續的收入，最終還是得有良好的管理，對購物者具有吸引力，也就是得提供新穎的購物體驗。
不過當業者在摸索新概念時，任何偏離「經過反覆考驗且成功的經營模式」，都可能讓投資者感到恐慌，短期內他們可能會決定撤資。
結果，商場經營者即使想引進有創意和獨特的零售商，卻會為房地產投資信託基金經理製造風險和機會成本，兩者只能不斷協商，商場才可能做出不一樣的嘗試。
在這一來一往之間，你我這些消費者就只能穿梭於略嫌千篇一律的購物中心了。