用ABC评估发展商项目质量

2022-01-19 缘分 6094

近几年，不时听闻业主投诉新买的公寓“货不对办”或质量有问题，案例层出不穷。朋友曾经申诉，高高兴兴领了钥匙，准备住进百万元公寓，却发现卧房木质地板的拼接不理想，木材纹路深浅不一，甚至有些凹凸不平，与之前示范单位的地板相差甚远。

这个朋友对这些瑕疵耿耿于怀，认为都是严重的质量问题:木质地板品质控制不佳、做工粗糙。

向发展商反映，获得的回应却是:木材本身就是一种天然材料，在纹路和颜色方面都可能出现差异。况且买卖协议里仅注明卧房地板是木质材料，并没具体说明颜色和纹路的形状。

这样的解释让人生气，却也无可奈何。明明地板就是货不对办，发展商还强词夺理。虽然发展商最后解决了地板凹凸不平的问题，但工程拖拉了数周，造成入伙延误。

还有另一名读者，曾经分享了啼笑皆非的买房经验。购买的时候，他从发展商派发的宣传册中得知项目将设有五人制足球场、网球场和篮球场三个球场，殊不知住进公寓后赫然发现，原来是三合一的，地面上三种球场的划线和标记重叠，让使用者看得眼花缭乱。因为是同一个场地，每一次只能玩一种球类。

以上例子只是近年有关业主对新公寓质量投诉的冰山一角，发展商与买家之间的这类纠纷，媒体报道也屡见不鲜。

交易量房价趋高投诉也多

本地去年的新私宅交易量高达1万3000个单位，大大超越前年的9982个，还创下八年来新高。私宅价格去年全年也飙升10.6%，几平是前年全年2.2%涨幅的五倍。

交易量猛增，买家对公寓质量的投诉相应增加，再加上支付更高的房价，对房子的期望和要求也更高，更难容忍任何和“金屋”有关的瑕疵或缺陷，以致更容易产生不满和投诉。

市区重建局一个多星期前建议修改房屋发展商条例，以加强保护私宅买家。这项消息来得正是时候。

其中建议修改的条例包括:私宅单位实际面积如果比买卖协议所列的小2%以上，发展商就要赔偿买家。这比现有条例的3%更为严格。其他建议要求发展商提供更充分、透明的项目信息，以及简化付款流程等，并加强对购买未竣工私宅项目买家的保护，以及帮助他们做出更明智的决定。

然而，有专家认为一些发展商的项目，并不是有了更透明或充分的项目信息，就能让买家做出更明智的购买选择。因为有部分发展商的项目质量参差不齐，时好时坏，而当中的因素也很多，这可能与使用不同的主承包商有关。

即使当局要求发展商必须符合建设局的两大质量指标:建筑质量评估指数(Construction Quality Assessment System,简称CONQUAS)和质量标记(QualitvMark，简称QM)，也未必能给买家足够的指引。简单来说，CONQUAS是针对建筑物整体的强制性质量评估，而QM则是着重建筑物室内的非强制性品质评估，发展商可选择不参与评估活动，所以QM的评估信息相对较贫乏。

对发展商来说，QM其实比 CONQUAS的要求更加严格。CONQUAS是个较全面的评估测试，可是就因为测试的范围太广，以致即使一两方面有严重缺陷，其他部分达到要求，总得分还是优异，因为有缺陷的部分占比有限，不足以影响整体表现。

很多买家在物色房子的时候，发展商的品牌和信誉很重要，包括有良好的品质记录、售后服务等是最基本的考量。就如看专科医生，一般人都会找个有口碑又有丰富经验的。甚至人们上熟食中心用餐都会光顾卫生评级良好的小贩。到头来，不管哪方面的消费，就是钱要花得值得，并且达到目的。

一般人也许一生就只有一次购房的机会。这个几乎是人生中最大的一笔花费还得用至少半辈子的积蓄与努力工作来偿还贷款，所以慎选房屋非常重要。特别是本地购房者开始有年轻化的趋势，一些年轻人因刚踏出社会工作没几年，未必对市场上一些发展商的名声或质量记录有所了解，在选择发展商项目的时候，可能会出现盲点。

其实，若要让买家有个方便简易的方式评估发展商，市建局可考虑效仿国家环境局的做法，对小贩中心的每一个档口给予卫生水平的评级。根据所有发展商之前所开发的项目质量和买家反馈，为发展商打上A、B、C及X的级别: A为优质，B中等水平， C有前科所以须关注等。X级别给新的发展商，因为还未开发一个完整项目，可提醒买家多加考虑当中可能出现的风险。

这么一来，买家就能轻松地了解到发展商的项目质量，同时让发展商不敢掉以轻心，也才能更有精益求精的动力。

整顿房地产业良好时机

去年12月中旬，政府毫无预警地推出新一轮房地产降温措施，其中最大的目的就是为了抑制房地产市场，以免与经济基本面严重脱节。降温措施所针对的是房价和交易量的走势，但近几年楼市的蓬勃发展也揭露出许多市场陋习、效率疏漏等问题。

因此，这次市建局建议修改房屋发展商条例所展开的公众咨询活动，可视为一个整顿行动，趁市场因降温措施而放慢步伐的时候，解决市场良莠不齐的问题，清除掉弊端，让买家能在一个操作更健全的环境中，称心如意地买房安家，不要再有“货不对办”的糟心事了。