降息对住房贷款的影响：现在是再融资的好时机吗？

8月23日，美联储主席表示，开始降息的“时机已经到来”。这提高了人们对九月中旬下一次联邦公开市场委员会会议降息的预期。

然而，大华银行集团个人金融服务主管表示，首次降息的幅度和随后的轨迹仍不确定。

新加坡利率走势历来与美国利率保持一致。当美国利率上升或下降时，新加坡利率和抵押贷款利率也会随之上涨或下降。

由于预期美国降息，新加坡的利率近几个月来一直在下滑。随着美联储放松货币政策并降息，抵押贷款利率可能会继续下降。

抵押贷款利率，尤其是固定利率抵押贷款已经下降，两年期固定利率抵押贷款配套的利率接近 3%。

本地银行用于浮动抵押贷款的基准新加坡三个月平均隔夜利率（SORA）已经下降。根据新加坡金融管理局的利率，一月初，SORA的利率为3.701%，截至8月28日，该利率为3.572%。

到今年年底，三个月期Sora利率将达到3.4%。预计到2024年底，美联储将累计降息50个基点 （bps）。估计到2025年底，三个月期SORA利率可能进一步降至2.7%。

利用较低的利率趋势

目前业主应该利用较低的利率为现有抵押贷款再融资。不过，预计一些抵押贷款与新加坡银行同业拆借利率（Sibor）挂钩的房主会受到一些“价格冲击”，该利率将于12月31日后停止。这是因为Sora往往高于Sibor。

如果房主的融资利率由于转向Sora基准而大幅上升，他们应该审查并购买更具吸引力的抵押贷款交易。新加坡房主——无论是新房主还是现有房主——应该受益于较低的融资利率。

例如，如果购房者以3.6%的利率申请100万的住房贷款，期限为30年，那么每月的抵押贷款分期付款额预计为4,546元。如果到2024年底利率降至3.1%，每月分期付款将为4,270元，相当于每月节省276元。

对于拥有未偿还抵押贷款的买家来说，他们应该保持灵活性，避免将自己锁定在贷款计划中，尤其是在利率预计下降的情况下。或许可以考虑采用一年锁定期的可变利率方案。

较低的抵押贷款利率也会影响购房者可以获得的贷款金额。大多数银行使用Sora + 1%作为压力测试的利率。月收入合计为16,000元且贷款期限为30年的买家最多可借款170万元。如果压力测试利率降低50个基点，贷款额将增加10万元，达到180万。

重新定价或再融资？

一些房主可能会考虑重新定价或转用同一家银行的新贷款方案，但可能会收取重新定价费用。其他人可能会考虑通过转向另一家提供更优惠住房贷款配套的银行来进行再融资。

再融资为房主提供了优化抵押贷款条件、降低利率并享受较低每月分期付款的机会。他们还可能改变贷款类型和功能，以适应不断变化的市场产品和趋势。

然而，再融资和转向另一家银行会产生额外成本，例如律师费、估价费、预付款罚金或补贴收回。因此，房主应该计算总的额外成本是否超过再融资带来的潜在节省。

一些住房贷款可能是储蓄和信用卡整体贷款计划的一部分。从一家银行转出可能会导致储蓄账户损失更高的利息。

固定利率贷款“价格更具吸引力”

过去一年，银行对固定利率贷款的定价普遍比Sora挂钩贷款更具吸引力，预计这一趋势将持续到2025年。

华侨银行提供一年期、两年期和三年期固定利率抵押贷款套餐以及与三个月期Sora挂钩的浮动利率套餐。两年期固定利率方案仍然最受欢迎，其价格比一年前低约0.35%。

一些银行在一年后提供固定利率和浮动利率之间的自由转换，或者提供一年固定利率和两年锁定期，并且允许房主在第二年转向可变利率方案。

鉴于竞争性的贷款环境，银行还可能通过为寻求再融资的人提供全额补贴的估值和法律费用来进行竞争。

预计新加坡的利率不会大幅下降。除非出现经济衰退，否则利率将出现非常缓慢的下降。

由于新加坡对其货币政策采取“升值立场”以抵御潜在的通胀压力，预计利率的下降不会与美国利率过于同步。