新加坡99地契与永久地契区别

新加坡的地契主要有两种，一种是永久地契 Freehold 简称FH，永久持有的地契。 通常认为永久地契包括999年地契。

另一种叫租赁地契Leasehold，绝大多数是99年，少数特殊的有103年，60年等等。这里为了方便就统称大部分住宅用地的99年地契。这些地契在有效时段完成后要回归到地契持有人或者政府手上

99年地契和永久地契的优缺点非常鲜明，

保值：99年地契会随着土地年限减少而减值，直至归零。永久地契年限不会缩短，价值更高。

价格：地契差别造成同样条件下，永久地契的房产要比99年房产更加昂贵。

不用说也知道永久地契肯定好过99年地契。很多人纠结点其实就是支付这个FH溢价，到底值得不值得。今天就来聊聊这个问题。

巴拉的曲线图

这几年讨论99年地契产业，下图经常会被引用。 它有一个名字叫 “Bala Curve” -- 巴拉的曲线图。

它像一条抛物线，从100%历经99年，变成0价值。所以网上把它解释为“99年地契价值归零图”。

这个表格的作用是静态分析，让你知道每一个年份上99年 vs 永久地契 的价格差值。

它不表示99年公寓一定会随着时间增加而贬值，你会在市场上发现那些年年升值的99年公寓。因此上图是假设房地产市场是平稳条件，也就是市场几乎不变的情况下99年地契和永久地契的对比图。真正的房价是上图和市场的综合结果。如果在20年期限内整个房地产市场起价30%，那么20岁的99年公寓也会起价大约22%，永久地契公寓可能会起价超过32%。

做一个假设，两个相同十岁楼盘在隔壁相邻的地块上。大小，户数，等各方面条件相同。

假设99年地契的楼盘均价是$1,500psf, 那么对照表格，隔壁那个永久地契的楼盘价格应该是$1,590psf。 以此类推。

所以，这个表格是用来在99年和永久地契房产上做选择时的价格估算。

相同 21年房龄的 99 vs 永久尺价差值10%， 相同39年房龄的 99 vs 永久 尺价差值20%。

新加坡国立大学房地产与城市研究院搜集了15万6500个非有地私宅交易实证，其中49%是永久地契，51%属租赁地契。研究采样期介于1995年至2019年。研究院的实证模型分析显示，在分割了房子特性和邻里区位，如屋龄、楼层、面积、地铁和高速路入口距离等的差异后，永久地契房产的尺价，比99年租赁地契的尺价平均高出10.4%。

99年公寓价格走势

以上，是一个典型的99年公寓价格走势图，我们可以观察到：

在地契4年到8年左右，也就是公寓建成的3到7年内，价格达到顶峰。

在那之后，价格进入漫长的滑落。

如果等的够久，在99年到期之时，我相信，价格最终会归零。

永久地契公寓价格走势

再来比较一下典型的永久地契公寓的价格走势图：

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整个价格曲线呈上升态势，在这张图里，我们看不到顶点，在刚刚建成时，并未看到如99年公寓那样的顶峰。

房产价值双线理论 房产价值有两个，一个是显性的 - 居住价值，一个是隐形的 - 土地价值。

在公寓崭新的时候，显性的居住体验的价值占比会比较高，而隐形的土地价值这时候影响较小。但是在房子逐渐变老，30-40年后的老房子，居住体验价值就不断在往下降，这时候土地价值在价格中的占比就逐渐攀升，这种情况下，土地地契差值就会显得愈发明显。

新加坡永久地契房产的特点 永久地契房产价格更高。

同地段、同配置、同面积的情况下，永久地契房产的价格会比99年地契房产的价格高出15%-20%。

永久地契房产产权转让的限制较少。

在新加坡，房产地契的剩余时间如果小于60年，贷款和公积金的使用会有所限制；如果剩余时间小于40年，则房产出售会存在一定的难度（参考中国的老破小），除非该房产存在集体出售的潜质。

从这个方面来说，永久地契的房产几乎不必担心地契剩余时间的问题。即使是十几年没人居住的荒屋，如果拥有永久地契，也能卖出较高的价格。因为买家看中的是永久地契，通常会直接将旧屋推倒重建。

永久地契房产位于核心片区，一般不靠近地铁。

永久地契的房产主要集中在乌节路、武吉知马、东海岸和诺维纳这些核心片区，政府新开发的区域基本没有永久地契，因此永久地契房产几乎都不靠近地铁，主要用来兴建豪宅（好地段的私人公寓）、联排别墅（排屋）和独立洋房或半独立洋房，大盘相对较少。

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