Queenstown女皇镇发展成熟，近地铁新私宅项目交易活跃

政府时隔八年推出女皇镇私宅地段——玛格烈通道女皇镇小学旁的地段，却仅吸引两方参与竞标，与2016年底当地的政府售地收到14份投标书相比，相差甚远，引发市场讨论女皇镇作为新加坡标志性成熟市镇，是否失去了吸引力？

新推出的玛格烈通道（Margaret Drive）地段投标数量与政府售地投标趋势一致。从价值上来说，地段靠近东西线的女皇镇地铁站，邻近女皇镇小学，位置仍然优越；从交易量和价格上看，女皇镇周围私宅也受追捧。且周边高价组屋会支持大量组屋提升者，进一步推动地区的私宅需求。

较新私宅交易活跃

在地铁周边的私宅项目中，最新的是2022年完工的尚景苑（Stirling Residences）。它共有1259个单位，楼高40层，目前也是女皇镇一带最受欢迎的转售项目。

今年截至10月22日，项目有75个单位转售，已超过去年全年的67个单位。博纳产业（PropNex）提供的数据显示，这75个单位的平均尺价为2311元。

尚景苑价格相比去年也有上涨。今年的764平方英尺单位，尺价最高可达2478元，最低为2384元；去年同样面积的单位，尺价最高为2355元，最低为2198元。

公寓停车场直通地铁站的女皇碧苑（Queens Peak），交易活跃程度逊于尚景苑。女皇碧苑一共有700个单位，2020年完工，今年首10个月的转售量为32个单位，比去年同期增加六个单位，今年以来的平均尺价是2203元。

女皇碧苑今年来尺价最高为一个807平方英尺的单位，在今年4月交易，尺价达2341元。此后这项目转售价略微回调，8月交易的一个850平方英尺单位，尺价回到2234元。

紧挨女皇碧苑的Commonwealth Towers是2017年完工的项目，共有845个单位，虽然屋龄相对较大，但价格坚挺。今年首10个月Commonwealth Towers转售31个单位，对比去年同期41个单位，转售量有所下降，相信与这项目转售价上涨相关。

Commonwealth Towers今年迄今的平均尺价为2185元，9月成交的一个688.9平方英尺的单位，总价165万5000元，尺价2402元，为今年以来最高。去年交易的相同面积的单位，尺价均不超过2200元。

Queens Condo在女皇镇地铁站的另一侧，于2002年完工，是女皇镇一带最早建筑的私宅项目之一。它过去两年的转售量都低于20个单位，今年至今交易17个单位，尺价大多介于1500元至1700元。

2021年竣工的景悦苑（Margaret Ville）较新，但距离地铁站比前几个项目都远，转售量则与Queens Condo相似，今年首九个月仅有15笔交易，尺价在2100元至2200元左右，与去年相比没有明显波动。

回报率不高但需求不减

女皇镇的私宅价格自2019年开始逐渐上涨，新项目平均尺价从当时的1912元，今年已涨到2500元，涨幅为30.75％。但从全岛私宅走势来看，女皇镇回报率不算高。SRX的9月私宅报告显示，女皇镇所在第3区的转售收益率中位数为21.9％，在全岛28个区排倒数第六名。

不过，自2018年以来，女皇镇仅有景悦苑和尚景苑两个新项目，且已全部售罄，预料接下来的新项目会吸引一些积压已久的需求。

女皇镇能通过地铁轻松进入市区，且设施便利，学校众多，仍是不少购房者理想居住地点。从地区的组屋高转售价，也能看到这一区的受欢迎程度。

明年2月，建屋局提供的5000个预购组屋单位地点也包括女皇镇，相信会再度带动市场对这一区的关注。