11月私宅市场炽热，但推出降温措施仍为时过早

新加坡新私宅市场在11月卖个满堂红，引发政府是否会推出另一轮房地产市场降温措施的讨论。但星展集团研究认为，虽然11月的私宅销售强劲为市场注入信心，但未见泡沫形成，暂时没有必要为市场降温。

报告指出，虽然11月的新私宅销售成绩靓丽，不过，这是继今年前10个月，平均每月销售量仅440个单位的“干旱”之后才出现的情况。今年全年新私宅销售量其实预计只达7500个至7800个单位，比过去几年的8000个至9000个单位还来得低。

发展商在2024年11月取得的强劲销售额，再次引发了市场对政府可能出台新降温措施以抑制市场情绪的讨论，但我们认为这还为时过早。

它也说，现有措施已消除了外国买家“热钱”流入本地楼市的机会，尤其是外国买家交易量占全年总交易量仅6%的情况下，热钱流入机会几乎为零。目前，大部分私宅买家都是新加坡公民或永久居民，并以住房提升者的需求为主要市场动力。因此，本地楼市尚无泡沫迹象，为房地产市场降温的必要性不大。

市区重建局星期一发布最新数据显示，不包括执行共管公寓在内，发展商上个月推出的新私宅数量达2871个单位，共售出2557个单位，比10月份的数据分别增长437.6%和246.5%。

11月销售热度是短暂现象

11月强劲销售数据，主要由六个新项目开盘所推动，由于缺乏显著的新盘推出，今年全年新私宅销售其实萎靡不振，前三季销量只达3049个，是自市建局2004年发布数据以来近20年最差的前三季表现。

11月的强劲表现不会马上触发新一轮的降温措施，因为11月的销售热度是短暂现象而非显示市场过热。

除非出现价格急剧上升，短期内不需要新一轮降温措施。

政府积极管控房地产市场，紧密观察市场发展，并在有需要的时候出手干预以稳定市场。在去年4月推出降温措施后，私宅价格近几个季度也稳定下来。

另一方面，政府下来可能调整额外买方印花税（ABSD），不排除针对购买首套住宅的本地买家，要他们为100万元以上的住宅交易，支付5%的ABSD。

对此，首套住宅购买者普遍是自住需求多过投机，向这群买家征税将对年轻家庭和有意拥有私宅者带来挑战，影响真正的买家群。

这个举措不会遏制本地买家的私宅需求。一些人的薪金已超过可以购买预购组屋的顶限，或是在出售组屋后需要替代住房，若对有实际住房需要的人士征收ABSD，这将是不公平的。