新加坡组屋转售与卖地交易量大增，房价增速放缓、房地产印花税收入“水涨船高”

今年，新加坡转售组屋和政府卖地交易大幅增长，弥补了私宅和执行共管公寓交易量下跌的颓势，并推动政府在今年上半财年的房地产印花税收入同比增加近7500万元。随着更多新私宅项目的推出，市场交易将变得更加活跃，预料2025财年政府的印花税收入将进一步增长。

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转售组屋推动房地产印花税上扬

近日，根据合登集团提供的数据显示，新加坡政府从今年4月至9月期间的2024财政年上半年印花税收入为30亿零380万元，较上一财政年的29亿2910万元增加7470万元。按照上半年房地产税收情况，全年印花税收入有望高于政府原本估计的57亿3000万元。

事实上，受到政府从2021年底至2023年推出的一系列降温措施影响，印花税收入已连续两年下跌。从2021财政年的67亿6000万元，分别降至2022和2023财政年的59亿5000万元和58亿1000万元。特别是2023年4月，政府将外国买家的额外买方印花税调高至60%，随即导致当年房地产印花税下降明显。

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合登集团高级数据分析总监李思德指出，上半财年印花税上扬主要是转售组屋交易所推动。今年4月至9月期间共有1万5494个转售组屋单位转手，较去年同期大增17.3%。与去年相比，今年组屋转售市场更加活跃，百万元单位的交易量也有所增加。

此外，根据新加坡房地产联合交易网最新预估数据，今年首11个月累计有944宗百万元组屋交易，是去年全年470宗的两倍多，11月组屋转售价同比也涨了10.4%。

与此同时，今年4月至9月期间政府售地计划（GLS）卖出的土地总值49亿4000万元，比去年同期的30亿8000万元高出60%以上。

而与之相反的是，今年新私宅市场首三个季度表现疲弱，仅卖出3049个单位，同比下跌42.8%。直到最近一两个月才有起色。不过转售私宅表现强劲，弥补了新私宅销售的疲弱走势，接下来会有更多新项目推出，私宅销量预计会上扬，或将带动政府的印花税收入上升。

组屋房价增速放缓市场供给持续增加

值得关注的是，虽然组屋转售交易量大幅增长，但转售价格的增长或将持续放缓，明年增速预料介于3％至6％，将低于今年的约6％至9％。根据ERA产业发布的报告，组屋转售价过去几年来大涨，导致今年的基价处于高位，因此会拉低明年的涨幅。

此外，明年进入转售市场的新批组屋将减少也是原因之一。今年满足了最低居住年限条件而可以易手的三房式和更大型组屋单位，有大约8300个，比去年少约三成。明年可满足最低居住年限条件的组屋单位将进一步减少近四成，只有约5000个。

ERA产业主要执行官林东荣表示，明年符合转售资格的组屋是在2020年完工并交付给买家的，也就是冠病疫情暴发的那一年。疫情严重打击了建筑业，建屋发展局的预购组屋项目也因此延误完工。不过符合转售资格的组屋数量将逐渐回升，预料两年后恢复至正常水平。

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大亨房地产网站首席研究师麦俊荣表示，今年全年的组屋转售价格增幅将介于8％至10％。他也认为，明年的价格增幅会放缓，达到5％至8％；如果经济放缓，则至少有4％。另外明年政府为了避免房价成为焦点议题，会维持或增加新预购组屋的数量。

如果建屋局推出的新组屋地点理想，且能准时交付，就会降低市场对转售组屋的需求，导致转售价增幅放缓。如果政府在明年推出新一轮降温措施也不无可能。虽然降温措施一般针对私宅，但也有可能影响转售组屋市场。

ERA产业的报告指出，市场对转售组屋的需求强劲，促使百万元组屋的数量大增，今年预料超过1000个。而比达达利和杜生等较优越地点有近1700个组屋单位到了明年会符合转售资格，这可能使以至少100万元易手的单位数量持续上升。

然而，如果楼市出现过快上涨的情况，政府可能会推出更多的降温措施。由于地产商在11月取得了强劲的私宅销售业绩，引发市场开始讨论政府可能出台新的降温措施。

对此，不少业内人士认为，市场上确实还有大量热钱，但目前政府估计不会调整印花税率，甚至将来可能会略微调低税率。但这属于长远的事情，短期内预料不会发生。