新加坡房地产市场：现在还是一个良好的入场时机吗

基本不会有人质疑新加坡私人住宅房地产市场的弹性和增值空间。然而，与去年相比，现在的房地产市场发展犹未可知：经济前景黯淡，通货膨胀率达到十多年来的最高水平，优秀的利率环境似乎已成为过去。政府接连推出了一系列措施给房产市场降温，又出台了鼓励审慎借贷的政策，使房地产市场更接近拐点。

潜在购房者应该现在入手心仪单位，或等待房价调整？

去年底出台的房产降温措施，对房市影响不大

始于去年底推出的降温措施，提高了额外的买方印花税（ABSD）并收紧借贷条款，大家似乎在等待面临一场雪崩式的逆风。紧随其后，房地产市场活动明显更加拘谨——开发商延迟推出大型新房产项目，房产的整体销量在2022年第一季度下降了三分之一，整体住宅活动明显放缓。

然而，到第二季度，私人住宅销售便开始反弹。中部其他地区（RCR）的Piccadilly Grand和 [email protected]等新项目推出势头强劲，重新点燃了市场热度，并推动了2022年第二季度房价的加速上涨。

今年7月推出的AMO Residence以及最近推出的Sky [email protected]和Lentor Modern也受到了市场积极反应。

2022年9月最新出台收紧借贷的新措施

最新措施包括将用于计算贷款资格的利率，从所有住房贷款的3.5%提高到4%。对于申请购买组屋的贷款，贷款价值比（LTV）的上限也从85%降至80%，并为计算贷款资格引入了3%的利率。

由于近几个月贷款利率已超过3%，因此有必要上调压力测试利率，以在利率上升的环境中保障借款人的偿债能力。

未来购房的负担能力无疑会受到影响。

假设一个月收入约为12,200新元的家庭，现在只能有资格获得高达141万新元的贷款，来支持购买188万新元的房产，而之前购买200万新元的房产只能获得150万新元的贷款。一些购房者将不得不相应地调整他们的预算。

百万组屋？

当局显然对公开转售市场的蒸蒸日上感到担忧，这是最新一轮措施的主要目标。

纵观整个住宅市场，不断上涨的组屋转售价格也将对私人房地产领域产生连锁反应。因此，政府正寻求通过提高利息压力测试率，以及将抵押贷款比率（MSR）限制在审慎的30%，来加强公共住房市场的可持续性。最终，健康和可持续的整体市场是政府的目标。

长远来看，市场基本面完好无损

近期各种房地产推出的成功得益于特殊因素，例如被压抑的当地需求以及靠近受欢迎的学校。但有一些基本因素推动了更广泛的市场。

一方面，尽管经济增长势头放缓，劳动力市场仍然极度紧张；经济学家预计，到今年年底，失业率将从目前已经很低的2.1%降低到2%。加上工资增长强劲，这提振了房地产需求。另一个重要的驱动指标是家庭净资产的持续增长，在2022年第二季度达到创纪录的24.6亿新元。

在较长时期内，预计房地产需求仍将以健康的速度增长。由于出生率下降，家庭规模的长期下降转化为对住房单元的持续需求，尽管规模较小。

在新的大流行常态中，大规模采用居家工作模式也导致许多人渴望个人生活空间。放宽边界和新的就业准证计划以吸引顶尖人才和填补科技行业的技能短缺，将有助于遏制人口下降并提振房地产购买和租赁需求。

近期房市可预见的颠簸

然而，不可否认的是，在未来几个季度，在多重不利因素和最新降温措施的影响下，房地产需求预计将放缓。新加坡金融管理局调查预计，明年经济增长将从今年预期的3.5%放缓至2.8%，这表明未来或将出现坎坷。

消费价格的持续上涨和抵押贷款的政策收紧，可能会影响整体消费者支出和大宗商品的购买，例如房屋和汽车。

因此，预计一手房销售量将从2021年的约13,000套，放缓至今年的9,000 套，并在明年进一步放缓至8,000 套。预计继去年增长10.6%之后，2022年整体私人住宅价格将上涨约9%，到 2023年将进一步放缓至1%至3%的增长。

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