新加坡房地产投资二

商业地产

上次跟大家简单的介绍了新加坡私人房地产的类别和投资现况，今天给大家介绍一下新加坡商业地产的情况。与投资住宅物业的最大不同是，您在购买商业地产时，无需支付额外买方印花税，目前是有点让国内投资人犹豫不决的30%。

商业房产的类型主要有以下几种：

一、店屋

店屋，就是一栋两层或三层的建筑，底层为店面，上层用于生活住宿。这类建筑物可用于生活和商业，大部分建于1840年至1960年。这类店屋在中央商务区最受欢迎。除了餐饮，它也是办公的首选物业。主要原因是：店屋的租金比通常的办公室低20-30%。

中国城

疫情期间，我朋友仅仅花了3,500新元在新加坡中国城（China Town）的登婆街租了一间店屋的二楼，售卖一些中古二手名牌包。随着新加坡旅游业的恢复，这间店屋的月租金现在已经高达12,000新元，超越了疫情前的价格。如果我朋友觉得卖包不好做了，她随时可以转租躺赚。

二、办公楼

谈到商业物业，办公空间是最常见的物业之一。如果您想经营一家企业，需要一个实际地址，对于办公室的需求就来了。新加坡的大多数的办公室都位于中心商务区，也就是大家熟悉的滨海湾、新加坡河周边。这一带，汇集了全球的知名大型企业，如谷歌、脸书和各国的巨无霸银行。今年五一期间，阿里巴巴斥巨资16.8亿新币购买了新加坡商业中心的一座写字楼50%的股权，将该建筑物作为其今后全球发展的根据地。不过，现今除了中央商业区外，新加坡东南西北各地区都有商业办公楼出售或者出租，回报率不低于中央商务区的同时，购买或持有的价格也更加吸引人。

滨海湾中央商业区

三、工业房产

工业房产，根据用途，可主要分为商业1（B1）、商业2（B2）和商业园区(BP)三种类别。一般用于加工制造、仓储物流、和冷库厨房，买家也可将其部分空间用于办公。

B1工业楼属于无尘室或轻工业用途，主要用作轻工制造业、仓库、呼叫中心、儿童保育、电子商务及其他市区重建局（Urban Redevelopment Board）批准的用途，其租金和售价相对B2和BP类工业厂房都便宜一些。

B2工业楼的主要用途包括工业危险品的存放、工程构件工场、电讯、数据中心和软件开发等。

商业园区(BP)为从事高科技、研发类的高附加值企业设立，新加坡西部建有许多国际知名的智慧商业园区，不仅带动了用工场地的租金，也拉高了西部住宅的出售与租赁价格。

这类工业房产的使用期限一般是30年、60年或99年不等。

疫情前，我在新加坡较偏僻的北部投资了一间60年地契的小型B1工业房产，当时价格为65万新元。如今的转售价格已经高达85万，租金在4,500新币每月。

工业厂房

四、零售物业

零售物业就是您走进商场时看到的店面，对希望获得持续大额现金流回报投资者来说极具吸引力。旧的零售单位租金较低，中央商业区及周边较新的零售发展项目租金收益今年普遍增长，但这类核心零售物业的市场占有率较小。

零售物业

五、酒店和旅馆

新加坡是亚洲和许多海外游客的首选目的地。每年都有大批游客前来新加坡旅游观光。酒店和旅馆均围绕新加坡热门旅游点建造。这类房产的起步价格为数百万新元，动辄上亿新币。购买者需要多个许可证才能在新加坡经营酒店或旅馆，因此，也使其成为新加坡要求最为苛刻的商业房产。

酒店物业

投资商业地产的须知

新加坡政府针对住宅房地产市场推出了众多的降温措施，以防止房地产市场过热，尤其是额外买方印花税（ABSD） 的提高，导致部分投资者将注意力转移到了无需缴纳额外买方印花税（ABSD）的商业地产上。

我们建议：在选择投资商业地产之前，投资者应该了解到，与住宅地产投资相比，商业地产投资是一个全然不同的领域。在此，我们简单列举一下投资商业地产的利弊。

优点：

（一）所面临的政策风险可能较少（相较于住宅房地产市场）：商业地产不受ABSD影响，只有工业地产需要缴纳卖方印花税（seller’s stamp duty）。商业地产领域引起政府干预以影响市场动态的可能性不大，因为住宅市场的主要目标“确保住宅市场保持可持续性增长，并满足人们的住房需求”与商业地产不同。

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