拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析
2021-12-16 缘分 31705
而上面DBS的数据，揭露了一个更加残酷的事实：目前的新加坡私宅价格负担能力，对于头部20%收入的家庭来说，是和20年前一样的！
也就是对这部分群体来说，现在的私宅和20年前一样“便宜”^_^；
而且相对于10年前（2010年左右）是更“便宜”了（需要收入8.5年->6.9年）。
其实不光对于头部20%收入的家庭，私宅对于中位数收入家庭的负担能力，也是类似：即对于10年前来说更便宜了，和20年前比差不多。
这样对于落后收入群体来说，更是雪上加霜，贫富差距拉大的效益体现无疑。
这也是：选择大过努力的另一个体现：
在房产牛市中拚命打工凑首付追房价的普通人，被其他参与者降维打击：
马太效应在财富领域的体现已经是淋漓尽致了！
所以各位需要牢记的是：
头部20%收入的家庭的可以左右新加坡私宅价格走势！
或者说私宅价格走势会跟随头部20%收入的家庭而变化；
甚至完全可能是TOP 5%-10%收入的家庭，他们的购买决策，可以极大的影响到各个类型的房产，因为他们理论上可以“降维”购买任何大众化的房产。
所以过去十年私宅变得相对“便宜”了，那么组屋呢？
7.过去10年的组屋也变得更“便宜”了！
我们也可以从下面DBS的数据中看出，2000-2020的头10年中，家庭中位数收入年增长为3.7%，而组屋价格年增长是5.1%，于是负担能力逐步下降；
而到了第二个10年，也就是过去10年，得益于政府的大力降温措施，组屋价格年增长只有1%，而家庭中位数收入增长为3.8%，于是组屋的负担能力大大改善；
而消费价格指数PPI这10年来也处于低位，只有每年1.2%。
于是可以很轻松得出结论：
得益于收入增长，2010-2020的过去10年，新加坡的组屋也变得“便宜”了！
我们从另一个公开数据来验证下，来自2021年4月13日的Business times的报道
我们可以看到2010-2020年，新加坡的组屋收入-价格的负担能力，总体大幅改善：从2010年前的4.8降到2020年的3.9，也就是普通人可以少赚一年钱就能买得起2010年同样类型的组屋。
话说回来，第一世界的发达国家，普通家庭只需花4年的薪水就可以负担得起住房，这本身不是个很了不起的成就嘛？
正如新加坡HDB总部的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”牌匾所示。
8.私宅和组屋的负担能力提高了，那么对应的贷款压力如何？
8(a).本地市场房贷负担能力绰绰有余？
如果房产由于收入增长变“便宜”了，是不是理所当然的负担小了？
DBS给出的目前数据如下：按照房贷-收入比来看（绝大部分是私宅，含少量HDB贷款），各个年龄段、各收入水平的分类数据如图：
我们知道，2013年开始MAS规定的收入-负债TDSR（总贷款偿还比例）的上限是60%；
所以目前各个年龄阶层、各个家庭收入阶层的“房贷-收入比例”都很健康；
比如新加坡处于中位数月入9000-11999的家庭，房贷-收入比例只有平均21%；
也就是每月21%的家庭月入用来偿还房贷，远远没有达到60%的比例上限；
而头部20%收入的家庭（月入>15000），每月也只有27%的收入用于偿还房贷；
前面提到过，这个人群才是私宅购买的主力，只要他们的负担能力有盈余，私宅市场走势还会逐渐倾向于他们的够买行为。
8(b).不良贷款水平较低、贷款比例LTV逐步下降
而来自新加坡金融管理局MAS最新(2021 Q4)的数据，目前新加坡房贷中不良贷款的比例和过去十年平均数0.38%不相上下，至于这个数据的意义和好坏嘛，中国目前数据是接近2%，有兴趣的可以自行Google对比下。
另外一个有意义的数据是平均贷款比例LTV，目前在45%左右，而目前MAS规定的上限是75%，也就是你今天买个100万的房子能贷款最多75万，首付25万。
而LTV目前平均在45%就说明：每个价值100万的房子，平均剩余贷款是45万。
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