拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析
2021-12-16 缘分 31706这个数字相当于只用到了MAS规定上限的6成；
也是说明了目前新加坡房产普遍没有过度借贷或者是用足杠杆。
结合上个章节的DBS数据，我们可以得知：
目前新加坡大部分年龄的人群、大部分中高收入家庭的贷款比例，只用到了TSDR规定上限的不到一半；
并且贷款比例只有MAS规定上限的6成（平均LTV=45%）；
极大的说明目前新加坡的“贷款-收入水平”处于健康水平；
这个也和本文一开始提到的新加坡家庭负债比例为过去25年来的低点有着呼应；
怎么理解这个“健康”呢？
就是假设目前新加坡的贷款利率翻倍，比如从1.5%左右到3%；
各类人群也是能在MAS的TDSR（总贷款偿还比例）框架下通过压力测试；
不信的读者可以自行用贷款计算器来计算。
附上过去15年新加坡的3M SOBIR和3M SORA走势，贷款利率已经十多年没有到3%的水平了：
8(c).健康和可持续的良性市场
另外你仔细看DBS的贷款负担能力数据的话，也会发现一个“醒目”的现象：
就是月入>$15000的家庭，贷款-收入比例只有27%；
而30-49岁这个年龄阶层的也只有26%-27%；
也就是他们各自的负担能力还相当有余力。
小Li飞刀认为，这两个阶层（月入>$15000的家庭，和30-49岁这个年龄段）本身就是购买新加坡私宅的主力，而且他们的购买力和购买意愿会极大的左右市场的走向。
这个群体的数据是否健康和可持续，不如留给聪明的你来思考。
上面这些现象也和我在2019年的分析：《新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！》里的观点类似：
这次疫情带来的连锁反应，不光更快加速了头部20%收入家庭的出手私宅，而且带动了负债水平良好的中等收入家庭大举入场转售组屋，进而拉动了整个市场一起走高。
而MAS“恰到好处”的声明《金管局：楼市没有过热 目前不必出台降温措施》简直就是个催化剂，并且我坚信当局很清楚目前的新加坡家庭的财务状况，才能得出这种结论；
不过这次DBS的报告结论和媒体的报道都有意“避开”了这些数据，只是特别强调了光靠投资私宅是不能安心退休的，估计也是怕大家头脑发热盲目入场继续推高价格；
当然我也很认同DBS报告的重要目的之一，也就是告诉大家：
父辈适用的策略，现在可能不管用了！
这句话是什么意思呢？
意思就是：下一代人光靠房产，可能无法做到安心退休的。
因为很简单，最近10年的房产回报率已经大大不如以前了，就如本文开头的图片：
看了上图，我们得出了什么结论？
是不是新加坡房产的价格增长每10年是逐步下降的？
虽然还在涨，但是幅度不大了，特别是最近的10年。
所以新加坡政府多达十几次的降温措施功不可没。
而好的一方面就是：
9.新加坡房产的泡沫和水分逐渐被挤干了
9(a).新加坡私宅的短期投机交易极少
关于新加坡房产的短期投机，两年前的帖子《新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！》里有提到MAS的数据：
从图中得知，短期交易的历史高峰是在2007年左右，达到了20%；
自从2011年的SSD（卖家印花税）政策出台之后，短期交易几乎绝迹。
MAS的数据只给到了2017年，但是由于SSD的继续存在，我们有理由认为过去几年的短期投机者（speculator）还是少之又少。
而URA给出的最新新加坡私宅交易数据看，上图中代表新盘转售（楼盘未交房时的转售）的绿色数字，相比10年前未出台降温措施时，已经少之又少。
9(b).降温措施后的10年，新加坡房产的短期波动已经趋于平稳
我们可以从报告的数据看到，自从2010年开始一系列楼市降温措施之后，组屋和私宅价格的波动百分比（右轴）大幅减少了：
而组屋和私宅每个季度价格变化具体的数据表现为：
所以DBS直接给出的标题结论就是：
新加坡的楼市（组屋和私宅）在2010年之后经历了一系列的降温措施后，波动已经大幅减少，也就是价格趋于平稳。
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