购买新加坡房地产的外籍人士，需求料不断增高

2023-01-17 缘分 14300

2022年全年私宅总销量大跌45%

新加坡房地产市场火热，然而受利率攀升、通货膨胀等多重因素影响，2022年全年的房地产销量到底怎样？市区重建局（URA）发布的最新数据揭晓答案，若不包括执行共管公寓（EC）在内，2022年12月售出的私宅单位环比下跌三分之一，从11月的259个单位跌至170个单位。下跌的主要因素之一是由于12月缺乏新项目推出，仅仅只有45个项目在当月开盘。

值得一提的是，据戴玉祥产业咨询公司观察，在去年利率上升、通胀飙升、宏观经济不确定性和新政策干预的情况下，开发商推迟了部分新楼盘的推出，尤其是在去年下半年。综合来看2022年全年，发展商一共售出了7150个住宅单位，比2021年的13027个单位大幅降低了45%。

(核心中央区新楼盘之一，图片来自网络)

核心中央区依旧最受欢迎

总销售额占比52%

以地区来看，代表高档私宅的核心中央区（CCR）的私宅，占新私宅销售额的52%，代表中档私宅的其他中央区（RCR）和大众化私宅的中央区以外（OCR）的销售额分别占比32%和16%。

新加坡全岛最畅销的10个项目中，6个位于核心中央区，另外在其他中央区和中央区以外各有2个。戴玉祥产业咨询公司研究和咨询总监蓝振文表示，据他观察，随着边境重新开放，外籍人士购买需求上升，对于核心中央区的需求也同步上升。此外，12月的10个最畅销项目的价格压力有所缓解。在10个最畅销的项目中，只有4个项目的中位数价格比11月更高。而在11月，10个最畅销项目中有7个都超过上月的中位数价格。

蓝振文认为，核心中央区最受欢迎的原因可能是购房者认为核心中央区的房产更有价值，同时核心中央区的房产在本轮市场周期中数量较少。日益紧张的融资环境对于核心中央区的购房者来说影响相对较小，同时，逐渐放开的边境也使得房地产市场有更多富有的外籍人士入场。因此，该区域的价格相应上涨。随着核心中央区房产的价格不断升温，12月有72%位于核心中央区的私宅售价在两百万新元及以上，而该占比在11月仅有60%。

边境打开促使外籍人士购房需求上升

随着边境的放开，外籍买家的销售额，在所有购房者中的占比，从2022年11月的7.5%，上升到了12月的8.9%。随着年初中国宣布取消入境隔离，将增加大陆购房者的需求。

戴玉祥产业咨询公司研究和咨询总监蓝振文认为，比起去年的4.7%的占比，今年全年的外籍购买需求预计将达到6%至7%，回归至疫情前，也就是2019年的6%的水平左右。但是考虑到外籍买家需要支付的额外印花税（ABSD，30%）已经比十年前大幅提高，飙升10%的可能性极低。

2000新币将是市郊尺价新基准？

回看2022年，戴玉祥产业咨询公司研究和咨询总监蓝振文表示，市郊地区项目的抢手使得该区域价格升高成为一种常态。比如，位于中央区以外的单位有将近一半都卖到每平方英尺2000新元或更高。从市场心理的角度分析，由于购房者对更高的价格、持续的住房需求和更高的地价习以为常，预计2023年新开盘的项目中，核心中央区、其他中央区和中央区以外的最低基准价格分别为每平方英尺3000、2500和2000新元。

蓝振文表示：“展望未来，我们预计房地产行业将面临利率上升、融资环境趋紧以及转售组屋市场放缓等不利因素。尽管如此，在劳动力紧缺和家庭收支稳定的支撑下，住房刚需应该有助于维持市场。

2023年，新私宅市场的销量预计会从2020年的7150个单位，上升到8000至9000个单位。只要经济环境没有急剧恶化，2023年的新项目将预计有超过10000个单位开盘。

然而，经济负担能力和对宏观经济的担忧，也将会限制价格增长，在2022年全年8.4%的涨幅过后，2023年的价格涨幅预计放缓，涨幅预料将在1%到3%之间。”