永恒的话题：永久产权 VS 99年产权

话说在新加坡，关于永久产权VS 99年租赁产权的争论永无止境！据小Li飞刀观察，大部分国内来的朋友都对新加坡的永久产权有着天然好感，可能出于对国内70年产权的不安？当然新加坡本地人特别老一辈也更是对永久产权（freehold）的房产情有独钟。

所以无所事事的我这次就来818细节分析下吧。

我们都知道，关于房产的重要功能就是保值和升值，所以就从这个角度来对比永久产权Freehold VS 99年租赁产权Leasehold。

对比1：究竟99年产权升值快还是永久产权升值快？

直接上图近十年（2009-2019）全新加坡公寓交易平均尺价数据：黄色的永久产权，蓝色的99年产权，对比如下：

哇~是不是挺惊奇？

新加坡99年产权的公寓近十年尺价升值超过永久产权呢（86.7% VS 60.8%）。

结论1：在过去的十年中，99年产权公寓的总体升值速度更快

虽然我们都知道，对比同等位置和屋龄的99年公寓，新加坡永久产权的公寓通常有着10％至15％的溢价，难道这是他们升值速度不如99年产权的重要原因？

而我思考的角度是：整个“永久VS 99”争论的本身就是个很抽象的概念？

从投资的角度是不是更应该关注公寓的地点、设施、质量、维护管理、租金收益等更重要的因素呢？

下面我们来看对比2：新加坡的“Enbloc狂潮”是否有助于永久产权物业升值？

从理论上讲，永久产权公寓在集体出售（Enbloc）交易中应该显现其价值，也就是或者更高的价格，因为其租约没有耗尽，而且业主们不会有被迫出售的情况。

我看到过去十年，特别是2017/2018年是个新加坡Enbloc集体出售市场的高峰，尤其当不少中资背景开发商2017年涌入市场之后，相当火爆。

此后政府于2018年7月5日采取降温措施，集体出售放慢了脚步，当时政府对房地产开发商征收了25%+5%的额外买家印花税（ABSD）。

为了了解集体出售市场上永久产权公寓是否真正显现优势，我们来观察下这个时期永久产权VS 99年的价格差距。

我们可以看到，在2017年，永久产权公寓与99年租赁产权公寓之间的差距有所缩小，2017年期间仅比99年产权溢价约12.2%。这一差距在前一年为13.6%，在后一年稍扩大为15.4%。

结论2：在Enbloc集体出售激增的时期，永久业权公寓升值似乎不如许多投资者所期望的那样多。

那么回顾过去几年的Enbloc市场，对比3：究竟是永久产权还是99年公寓更受开发商欢迎呢？

小Li飞刀用了手上的数据做了个表格

貌似永久产权FH在集体出售的数量上完胜？没错！

一方面因为新加坡政府出售地皮GLS没有永久地契的，另一方面要考虑到土地大小、地点、单位数、总收购金额等条件，这么直接比较数量不一定公平。

如果我们仔细比较地价、售价、后续产品受欢迎程度等，会有不同结论嘛？

这次就先不展开讲这些，有兴趣可以私聊: rammztein

结论3：开发商似乎更喜欢Enbloc（集体收购）永久产权的公寓

编者按：此结论只限于2018年10月18日之前，因为URA之后修改了公寓重建条例

有兴趣的衍生阅读前文分析：还在等Enbloc？先洗洗睡吧

对比4：下面我们再选几个特定地点来进行比较

如上所述，公寓地点、设施、便利程度等因素可能比地契更重要。因此，为了更公平地比较，让我们看一下新加坡乌节路D9地区的永久地契和99年公寓的尺价表现

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