势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性
2022-02-01 缘分 31061
居者有其屋——是新加坡组屋政策的宗旨。新加坡政府不遗余力的为普通大众建造负担得起的住房，这一点在世界范围内都绝无仅有。
组屋的优点无需多言，只是去除基本的居住因素，你对于房产别是二手组屋的需求再提高一层的话，你会发现他缺少了个重要的“资产”功能。
回首过去十年，比如你在2011年左右买入的二手组屋持有到现在，多半是几乎没有价格变化的。
我们从新加坡全岛组屋平均尺价就能看出，除了疫情之后的两个季度（Q3/Q4 2020）由于需求积压后释放急升了5%之外，之前的十年基本变化不大（每年0.5%）。
这和我们国内动辄3、5年翻倍来看简直不值一提。
而我的看法很简单：只要组屋的99年屋契到期归零这个初始设定在，就注定了他不会是个值得长期持有的“资产”！就好比你不会去买个不保本的理财产品。
为何组屋屋契是99年？来看下早报在2018年引用李显龙国庆大会讲话的解释：
总结下大概的要点是：
1. 99年是个很长的时间，足够你住到终老
2. 新加坡的现有购屋政策下，极少发生屋主活得比屋契限制长（不到2%）
3. 继承组屋的子女除非自己没有房产，否则也不必担心活得比屋契长的问题
4. 就算发生了屋契到期还给政府也不用担心，政府会帮你“取得”另一个组屋单位
5. 必须对后代公平，让新加坡的土地循环利用
6. 99年不止适用于组屋，新加坡所有的政府售地（GLS）下的私宅都是99年
7. 屋龄超过50年的房子，维护费用会激增
8. 很少有人愿意住进百年组屋，所以回收重建是个好方法
而政府有多大的决心来维持这个设定呢？来看下当初2018年大讨论的看法：
结合政府在2020年底第一宗土地到期《芽笼排屋地契到期，土地和产业归还给政府》收回国有的实际的做法来看，组屋地契到期政府无偿回收确实遵循了对所有人公平的出发点。
总理接班人王瑞杰的看法也很简单：组屋99年是个理性政策，能让下一代有机会买房。土地资源得到更新，对新加坡而言是未来的重要环节。
那么新加坡的组屋老龄化有什么后果呢？直接的影响就是组屋的价值！
来自海峡时报（The Straits Times）2019年的图片示例
而新加坡组屋的老龄化趋势是什么？
蛛丝马迹来自总理的脸书贴文，下图来自李显龙2018年8月19日的FB页面：
我们看到，1986年之前和1987-1997年满足HIP条件的组屋数字加起来就是68万，也就是会有68万间组屋在未来15年（2036）左右会超过40岁。
至于坡县一共多少HBD？随便Google一下就知道目前数字是107万左右。
而未来新建的组屋呢？我们来看过去几年官方的BTO数据：
可以认为是每年1.6万左右，这个数字其实很高了，而且HDB为了这些BTO进行了大量补贴，造成了巨大的财政赤字。
可以想像下这些赤字从哪里来，又是谁来买单？
假设每年1.6万的新增BTO可以连续持续15年（你认为可能嘛？），而且政府财政每年都要忍受这些逐年增加的赤字，15年的话一共24万个新组屋单位，那么到2036年新加坡一共会有130万个组屋单位；根据前面的数据：届时超过40年屋龄的组屋会有68万间！
未完待续,请点击[下一页]继续阅读
