势不可挡的老龄化——兼谈组屋的资产属性
2022-02-01 缘分 31061那么结论挺明显了：15年后坡县过半组屋屋龄超过40年是板上钉钉的！
按照平均每户居住3人的话，届时估计有200万的人口住在超过40年屋龄的组屋里。想像下你会成为其中之一嘛？
来自晚报的调研数字挺有意思：年轻人愿意提升住房，老年人愿意原地养老。
如果目前的组屋是你唯一的房产的话，不妨灵魂拷问下：
15年后的你是年轻人还是老年人？
15年后你手上的组屋几岁了？
愿意在目前组屋住到退休并原地养老嘛？
15年后年轻人会有多愿意买超过40年屋龄的组屋？
不要以为15年之后的事情很遥远，其实这是近在眼前的！
前任国家发展部长黄循财在2018年的采访中透露了如下信息：
也就是新加坡目前1/5的组屋是在1984-1988短短四年间落成的！那么这些组屋在7年后（2028）肯定超过40年屋龄了，那么加上1984年之前落成的组屋呢？
不少人幻想着自己的老组屋拿到SERS，换成新组屋并且大赚一笔，来看下早报的冷水：
SERS的缺点很明显，就是缺乏公平性，用纳税人的钱让小部分人受惠。
这与新加坡政府一直持倡导的价值观是背离的，所以不排除会逐渐淡出市场。
那么面对老龄化组屋的激增，政府的解决对策是什么呢？
2018年的国庆群众大会给出了解决方向：自愿提早重建计划（VERS）
也就是说
1. 组屋屋龄到了70年左右的时候，屋主可以投票选择提早把组屋卖回给政府
2. 若大部分屋主投票支持加入新计划，政府会回收土地重新发展
3. 第一轮的VERS将于20年后实行
而政府的配套措施，比如组屋套现种类和CPF条例也已经到位：
可见新加坡政府是有所准备的，并不想“坐等”居民的组屋价值归零。
早报的这段其实话中有话，你自己体会下，关键词是居民的“选择”
当然你不必担心组屋到期了被赶出门睡大街，政府会给你解决方案的
目前政府还不会给出VERS的具体细节，但是从20年之后才开始执行可以看出一些端倪。
新加坡的第一代组屋应该是50年屋龄左右，假设当年20多岁住进去的现在也70多岁了，这些人很大概率会选择原地养老：
而从目前政府推广的“原地养老”政策来看，有不少人会选择卖出屋契的：
当然20年后这些人多半是不在了；而被套现的组屋根据政策是不能在公开市场卖出的，那么就只能卖回到政府手上，而卖出的价格可以参考上面两个连结的细节。
就算这些屋主没有选择套现的话，到时候组屋也都70多岁了，会有多少买家会去接手剩下20多年屋契的组屋？何况银行都不会贷款给你！
如果子女选择继承组屋，先不讨论复杂的继承法（有、无遗嘱和多个子女的复杂状况），子女必须处理掉手上其他的HDB房产甚至私宅——除非是2010年8月30日之前购买的非补贴（包括CPF Grant, priority schemes 和SERS）组屋可同时保留私宅。这当中有至少9种情况是不会满足这个保留条件的，有兴趣的可以查询HDB条例和新加坡的继承法。
所以我的看法是，在未来的20年以内：
1. 政府一定会出台政策专门“回收”这些老旧的组屋，这也符合VERS的第一条规则。
2. 不少老旧组屋会通过政策逐步回到政府手上，这就对于VERS政策第二条（投票）的执行带来了很大的便利性。
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