收藏！一篇文章教你看懂住房容积率

2022-02-02 缘分 23213

通常情况下，发展商在推出楼盘的时候会重点宣传自己的最大优势，买家看到的内容一般都是楼盘位置好、配套设施全、住宅朝向佳、户型设计好或是价格优势等直观的东西。

但除了这些以外，还有一个经常有被买家忽略，也很少有发展商主动提及参考因素，那就是住房容积率(Plot Ratio)。真的是容积率越低越好吗？容积率越高可以建的层数越多吗？限高又会对楼盘产生怎样的影响？今天的文章中我们就来跟大家聊一聊关于容积率的那些事儿。

01 住房容积率是什么

容积率Plot Ratio是地产行业经常遇到的一个词，指的是一块地皮内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率对于发展商来说是一个非常重要的数值，这决定了地皮本身最大可开发程度。就好比飞机的经济舱和头等舱，同样面积的情况下经济舱可以设立4个座位，而头等舱只有1个位置，位置大小影响了整个飞行中的舒适度。对于住房来说也一样，居住的私密性、人口密度、公共空间舒适度等都收到容积率的影响。

02 如何确定住房容积率

土地的容积率不是发展商可以决定的，一块地从它的用处到容积率会在城市整体Master Plan规划方案中就确认好。

通常情况下，发展商在开发时会根据自己的情况会尽量接近容积率上限，但往往会受到土地地面条件、建筑物高度或其他因素的影响，使其最终无法达到可开发上限值。

我们常见的容积率数值一般分为1.4、1.6、2.1、2.8或以上。

大家都可以通过URA的网站查看到容积率：

https://www.ura.gov.sg/maps/#

容积率并非固定不变的。URA每五年会推出一个新的Master Plan，根据城市发展的具体需要和情况进行调整，因此许多发展商在收购土地时会多方考量，那些曾经以较低密度开发的老公寓位置格外受到发展商的青睐。

那容积率数值真的是越低就越好吗？我们接着往下看。

03 容积率和楼层的关系

在URA(Urban Redevelopment Authority)给出的指导手册中，有列出一个楼层和容积率的对应数值，具体如下：

GRP (Gross Ratio Plot) 最高楼层

1.4 5层

1.6 12层

2.1 24层

2.8 36层

超过2.8 高于36层

结合层高、占地面积等因素，让我们来更直观的看看容积率对于我们的居住状况所产生的影响吧。

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相同地皮大小的情况下，容积率越低，每层楼使用面积越高。参考上图数据，在容积率为1.4的情况下，受到层高5楼的限制，每层楼可均摊2800平方米的面积。因此，发展商会在建筑规定范围内多建几栋楼，推出规定范围内最多能达到的单位数。这种情况下楼间距就会尽量压缩，反观容积率为2.8的情况，由于可以建造36层高的建筑，因此在同样场地面积的情况下，楼间距可以更大，并且打造更多公共设施区域。