新加坡公共住房分配体系研究

1974 年以后，HDB 开始分区登记销售的做法，将整个新加坡按照地理位置划分为5 个区域，申请家庭按照所需住房位于的区域相应进行登记。此后，5 个区域又扩充为7 个。

1989 至1992 年期间主要实行的是预定制度( Booking System，简称BS) 。推出订购制度一方面是由于随着1960 年代住房短缺问题的解决，新加坡居民对住房质量的需求不断提升; 另一方面，HDB 希望通过新的分配体制弥补轮候制度的缺点，并在新的订购制度下引入了计算机技术。订购制度下申请公共住房的居民同时必须服从HDB 规定的各个新镇中各种族按一定人口比例分配的原则。如果预定了公共住房，最后违约的，需要向HDB 支付行政费用并缴纳房价款的10%作为违约金。

1992 至1994 年期间主要实行改进型抽签制度( Revised Balloting System，简称RBS) 。在订购制度的基础上，HDB 对第一次申请公共住房的居民和要求公共住房更新换代( 申请次数大于1 次) 的居民进行了区分，保证前者申请摇号成功的几率比后者更高并且在成功申请后有更多的选择优先机会。此外，HDB 为那些多次参加计算机摇号还不能摇中的“不幸运”居民预留了部分公共住房，为他们提供更多机会。

1994 年10 月HDB 在区分了第一次申请公共住房的居民和要求公共住房升级换代的居民的基础上，为了进一步平衡两者之间的利益，采用公共住房登记系统( Registration Flat System，简称RFS) 用来代替改进型订购系统，并和抽签制度( Balloting System，简称BS) 配套使用。前者主要用来预售待建公共住房，而后者主要用于销售已建成公共住房。

( 二) 当前新加坡公共住房分配体系概况

从2007 年4 月至2008 年3 月HDB 统计的销售数据来看，通过各种方式销售/预售的新建成或待建的公共住房12580 套，其中通过抽签制销售( Balloting System) 的公共住房为1888 套，占到所有新建成或待建的公共住房的15%;订单式建造制度( Build － to － Order Scheme) 销售套数为5097 套，占到所有销售套数的41%; 通过直接选购制度( Walk in Selection) 销售的公共住房为4967 套，占39%。直接选购制度中，通过每月销售计划( Monthly Sale Exercises)售出的3 房型或更小户型为1446 套，占11%，而通过双月销售计划( Bi － monthly Sale Exercises) 售出的4 房型或更大户型为3521 套，占28%; 通过私人开发商“设计、兴建与销售计划”销售的公共住房为629 套，占5% 。

除了新加坡HDB 所销售的新建成或待建公共住房，公共住房转售市场是分配公共住房另外一个重要的渠道，具有对新加坡公共住房资源进行第二次分配的作用。从2007 年4月至2008 年3 月的建屋发展统计的销售数据来看，相比通过各种方式发售的新建成或待建的公共住房12580 套，通过转售市场销售登记销售的公共住房达到29612 套。

三、新加公共住房分配体系的构成和分类

( 一) 新加坡公共住房分配体系的构成

1. 抽签制销售。抽签方式是新加坡最主要的公共住房配售方式之一，在新加坡公共住房分配制度的演变历史中，经常会搭配使用抽签来辅助完成整个分配过程。例如: 在采取轮候制度( 1960—1989) 时期，曾经执行的是请国会议员分

别在两个签筒抽取号码的方式; 在采取订购制度( 1989—1992) 时期，当预定的人数超过公共住房可供应数量的时候也会采取计算机抽签; 在采取改进型订购制度( 1992—1994) 时期，第一申请购买公共住房的居民和申请升级换代公共住房的居民被区分排队，并分别采用计算机抽签; 当1995 年新加坡HDB 采用公共住房登记系统以排队的方式来发售期房时，同时也采用计算机摇号形式的抽签制度来发售公共住房［13］。抽签方式的销售具体流程如图3 所示。

在抽签制度下，新加坡HDB 提前将待发售公共住房信息( 包括: 地理位置、指导价格、待售公共住房数量等) 通过各种媒体向社会公告。感兴趣并符合条件的居民可以通过网络或直接到HDB 大楼提交申请表格。当申请结束后，HDB 将采取计算机摇号方式选取可以预定公共住房的申请者。抽签方式所售房源可能是在建公共住房也可能是建成公共住房。如果发售的是在建公共住房，需等公共住房竣工( 建设周期一般为2 至3 年) 才能拿到住房钥匙，如果公共住房发售的是建成公共住房，从预定公共住房到拿到住房钥匙最快仅需要3 个月。

当公共住房供小于求于时，用抽签方式决定购买家庭，不但操作方便，并且可以避免人为因素的干扰。但抽签制度带来的随机性因素也往往造成一些家庭对随机抽中的公共住房质量不满意的结果。

2. 直接选购。在1980 年代早期，新加坡HDB 就曾经在轮候制度中使用直接选购制度( Walk in Selection) 来分配滞销公共住房。在1992 年实行改进型订购制度时，如果申请者参加计算机摇号多次未中，HDB 也会在申请者愿意的情况下以直接销售的方式出售滞销公共住房。虽然直接选购的方式在之前都有使用，但是只是作为其他主要分配制度下的一种辅助分配方式。新加坡HDB 根据实际需要不断对直接选购制度进行改进，并于2007 年4 月推出了改进后的直接选购制度。新的直接选购制度按照固定时间表分区出售滞销公共住房。首轮销售采用计算机抽签，以建立更公平透明的公共住房出售程序。

直接选购制度出售的房源包括预购公共住房计划和抽签计划未售完的公共住房，被取消订购的公共住房和HDB 回购的公共住房。这些公共住房一般是地段相对偏远、楼层不佳的房型。但是和预购公共住房制度相比，主要销售的并不是待建的期房而是未售完的现房。因此，申请购买的居民往往可以在比较快的时间内( 3 至4 个月内) 获得住房钥匙。

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