组屋升级 换房还是多买一套

换房还是买多一套？

很多人组屋满五年后会纠结到底是再买一套公寓，还是卖掉组屋升级到公寓？

这种纠结是因为你有买家额外印花税ABSD，如果是购买二套房，现在需要额外付出17％或者25%的印花税，这17％是以第二套房的价格计算，而不是旧房。一般上，新房总是会好一些，一百万新币的话，那这额外的税就是十七万，两百万就是三十四万。

有童鞋可能认为组屋租售比高，希望留着组屋收租金，但组屋需要出租多少年才能收回这笔额外付出的印花税？

这个可以根据自己组屋的出租的潜在租金，以及想买的新房预算去做计算；我就直接搞了个表格公式 (X是公寓价格，Y是组屋价格，组屋租售比假设为3%，假设出租5年可以持平）

3Y/17X=1/5

X=0.88Y

比较组屋的出租收益跟公寓价格的额外印花税，很容易就可以得出来：

如果公寓价格超过组屋价格的0.88倍就应该出售组屋

而如果低于0.88倍就可以保留组屋

市场上应该没有低于0.88倍组屋价格的公寓，因此，从投资的角度考虑，出售组屋是明智的。

另一方面，出售组屋的话，组屋的售房款可以用于新房的首付，减轻首付的压力，或者说，提高首付的预算。

首付的预算越高，可以选择的房子就越多。

选择，我认为是最重要的；选择越多，越能够在交易中保持“灵活性”，即有更多的空间去达成划算的交易

卖房

时间安排

目前组屋从买家执行OTP，到交易完成，大概需要两个半月到3个半月；而购买公寓，从签署OTP后则需要在两个月内支付首付。

这其中的时间需要规划得非常准确，才可以赶得上两边的支付；否则为了稳妥，则需要去跟银行申请bridge loan过桥贷款。

如果HDB卖房的手续出现任何延迟，无法在规划时间内拿到卖房款，赶不上首付的话，那结果会是非常非常糟糕（不至于买不成房子，但有各种烦人手续跟开支），一定一定要避免。

底线是必须等HDB的买家执行OTP，即付完5000元后再启动公寓购买的手续，否则买家毁约，对方损失的只是1000块OTP订金，而公寓购买出现问题，损失则是以万为单位。

找经纪

卖HDB的手续其实非常简单，不通过经纪，自己卖也行的；但如果有靠谱的经纪，则可以在短时间内找到足够多的买家，并且以足够高的溢价卖出去。

往往相比自己卖，可以省时间，而溢价也可以覆蓋掉经纪的佣金；所以，不要认为说通过经纪卖房，是被经纪赚了！

自己卖，花的时间长，也难以卖出最高价；但找好的经纪，可以快速以高价出手，即便扣除佣金，自己到手的钱也很可能更多，而且又省事、省时间；卖房，所以我推荐找经纪。

组屋卖家的佣金标准是2％，也有收低的经纪，比方说1％；同样的道理，收2%的经纪，往往也是会更有效率；当然，也不排除优秀的经纪乐意少收佣金。

确定售价

卖房，最重要的是确定价格，新加坡所有房产交易都需要公开，楼盘、楼层、面积、价格、交易时间，都统统可查。

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所以，其实在新加坡永远都不需要问朋友，说你家房子买了多少钱。想八卦，上网即可，认准下面两个网站就够了：

propertyguru.com

srx.com.sg

查阅自己小区的历史销售价格走势以及在售的房子价格。那么，自己房子大概值多少钱，是可以有谱的；

当然，如果懒得做功课，也可以找经纪去来帮我们做分析，问他们说房子可以卖多少钱；一个经纪分析不够充分，那就找两个，不行那就三个。

找经纪，始乱终弃是完全可以的。就说自己要找一个经纪签独家，但签哪个，要看他们的表现，让他们自己去争取好了。不争取，那就换别的经纪。

反正，经纪是很多的，当然，要找ERA/propertynex/huttons等大公司的经纪；公司规模大，经纪有的各种资源会多一些。

分析完售价后，可以自己有一个成交的心理价位，然后加一点挂出去。

心理价位可以跟经纪沟通，‘底价’告诉经纪是无所谓的，反正最后签不签OTP是看自己，如果房子销售情况好，坐地起价也是完全可以的（售价越高，经纪佣金越高，经纪是有动力把房子卖出高价的）。当然，也不要太离谱，否则会被买家跟经纪讨厌。

一切其实是取决于自己的房子好不好卖，而好卖与否，自己当然得心里有数；房产最重要的三要素是啥？

地段、地段、地段。

如果还要加上一条，那就是地契年限。

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