比建国还久的新加坡组屋制度

2022-02-03     缘分     17612

比建国还久的新加坡组屋制度

摘要:在产权类保障性住房探索上,新加坡组屋制度已有四十余年历史,发展较为成熟,可为北京完善共有产权房制度提供借鉴经验。

在产权类保障性住房探索上,新加坡组屋制度已有四十余年历史,发展较为成熟,可为北京完善共有产权房制度提供借鉴经验。

新加坡组屋制度早于建国。1965年,新加坡脱离马来西亚独立,早在1960年,新加坡刚刚摆脱英国殖民地,李光耀即提出“居者有其屋”的组屋计划,以实现“有恒产者有恒心”,在资源匮乏、民众前途渺茫之际,增加对国家的信心。

新加坡建屋发展局(HDB)成立于1960年,隶属国家发展局,是组屋及配套设施的唯一提供者,并为组屋购买者提供优惠住房贷款,鼓励中低收入阶层以分期付款的方式购买、租赁组屋。

历经四十余年发展,新加坡组屋成效显著:组屋覆蓋率从1960年的9%上升至1990年的87%,截至2015年7月,新加坡有321.74万人居住在组屋,超过总人口82%;住房自有率从1970年的27%上升至2000年的92%,2015年保持在90.8%。

组屋旨在满足多层次住房需求 “双轨式”供应体系

新加坡住房供应体系主要分为两类:一类是政府建设的公共组屋,另一类是私人开发商建设的中高档住宅。

HDB向中低收入核心家庭提供公共组屋,主要包括廉租房和廉价房,其中廉租房主要针对低收入阶层,以租赁形式提供保障性住房,目前占比约为14%,中等收入家庭可以购买廉价房,占比86%,居民对房屋享有产权。

市场向高收入家庭提供私人住宅,占比约为20%。私人住宅主要分为非有地私人住宅和有地私人住宅,非有地私人住宅包括高级公寓和普通公寓,有地私人住宅包括独栋、双拼和联排。

政府针对不同收入阶层提供不同类型住房,形成市场供给与政府保障二八占比的“双轨式”模式。

“三阶段”发展历程

组屋建设经历“满足住房需求--改善居住质量--鼓励拥有产权”三个阶段。

1960-1990年间,新加坡政府通过实行“居者有其屋”计划、以卫星城模式建兴新镇等方式,大量增加组屋供给,组屋覆蓋比例从8.8%上升至87%,并在1990年达到顶峰,绝大部分居民住宅问题得以解决;

1990-2000年间,在实现“居者有其屋”后,政府开始集中精力改良建筑品质和提高服务水平,推出“共管公寓计划”、重建组屋计划等,提高组屋质量;

2000年至今,政策目标转向鼓励居民拥有房屋产权,让居民在满足住房需求后,也能获得资产收益。在这一阶段,由于部分收入较高群体买入私人公寓,组屋覆蓋占比下降至2015年的82%,而新加坡房屋自有率也从1980年的58.8%增长至2014年的90.3%。

制度体系:强政府模式,组屋供应充足 在新加坡组屋制度中,政府通过行政干预保障土地供应和资金来源,向中低收入家庭提供数量充足、户型多元的组屋,政府在组屋建设和定价中起主导作用。

组屋特点:多户型、广覆蓋、可转售

(1)新加坡组屋制度较为灵活

从户型上来看,分为一房式、二房式、三房式、四房式、五房式、六房式和双层公寓式,满足各种家庭结构住房需求;

TWpBd01UbzBNV1F3T2pnNk56Z3laVG82TVE9PQ==

从覆蓋人群来看,新组屋主要是针对新加坡无房核心家庭,并且每个核心家庭只能购买一套新组屋,一生只有两次购买机会,而永久居民和单身人士只能购买二手组屋,但二手组屋的价格一般比新组屋的价格高20%-50%;

从退出机制来看,屋主拥有及实际居住组屋至少5年,才可进入市场交易,但政府要征收10%-15%的附加费,此后组屋获得完整产权,不再受限。如果不满5年转让组屋,政府规定屋主只能将组屋以原价回卖给政府。

此外,新加坡还通过立法严惩弄虚作假者。如1953年制定的《中央公积金法》,明确规定“对于弄虚作假骗购骗租者,会受到或罚款、或监禁、或两者兼施的惩罚”,“对于应缴未缴公积金的,不仅限期补缴,而且会加罚利息”。

(2)共有产权房与组屋有一定区别

相比之下,北京共有产权房在定价机制、户型种类、覆蓋人群、退出机制上,与新加坡组屋有一定区别:

定价机制:共有产权房价格市场化程度更高,参照同地段、同品质商品房价格,开发成本和适当利润,家庭购房能力等综合确定;但新加坡组屋价格完全由政府垄断确定。

户型种类:共有产权房房型较少,以60-120㎡二居室、三居室为主,不提供120㎡以上大套型,而新加坡可提供150平米六套型以及双层公寓式组屋,可满足更多元家庭结构需求。

覆蓋人群:共有产权房取消收入水平限制,而新加坡主要是根据家庭月收入水平来决定是否提供组屋及组屋类型,整体而言,新加坡组屋覆蓋面更广。

退出机制:均受5年转让期限约束,并且都是通过制度引导房屋流向真正刚需人群,实现共有产权房(组屋)的循环利用。新加坡规定组屋转出对象须为符合组屋申购条件的家庭,而共有产权房退出时也规定租赁对象和转让对象均须为保障性住房备案家庭。

未完待续,请点击[下一页]继续阅读