比建国还久的新加坡组屋制度

图表：共有产权房、自住型商品房与新加坡组屋的对比

土地供应：政府行政划拨、成本较低

新加坡组屋建设用地主要有两大来源：一是国家直接转让，二是从私人部门强制征收。

政府无偿将土地使用权划拨给HDB，用于组屋建设。新加坡土地分为国家和个人所有两种，其中国有土地占比高达85%，政府有足够能力调控土地供应，为组屋提供土地保障。新加坡政府在1966年颁布《土地征用法令》，规定政府建造公共组屋，可在任何地方征用土地，HDB拥有强制征地的权利，且征地成本均由政府承担。

这两大来源，一是保障HDB拥有充足土地资源，实现组屋大规模供应；二是确保HDB可以远低于私人购地价获得土地，降低组屋建设成本，为新组屋低价销售提供基础。

2016年HDB年报显示，自1960年开始推行组屋制度以来，新加坡新增的房屋中，组屋建设占比远超商品住宅，这与政府为组屋建设提供充足土地供应相关。

资金来源：金融体系完善、供应充足

新加坡目前基本实现“居者有其屋”，与其行之有效的住房金融政策相关，主要包括中央公积金制度、HDB贷款和住房抵押贷款制度和HPS住房抵押贷款保险制度。

（1）中央公积金制度

中央公积金制度建立于1955年，是一种强制储蓄型住房金融制度。政府强制要求雇员和雇主每月按照收入一定比例缴纳公积金，由政府运作，一方面为组屋建设提供贷款来源，另一方面为中低收入家庭提供购房资金，“供给+需求”双向支持组屋体系。

HDB获得建房资金支持：新加坡中央公积金局负责公积金管理，除预留会员提款外，全部用于购买政府债券，政府以贷款和补贴方式向HDB注入资金，从而使得HDB有能力进行大规模组屋建设；

居民可提取公积金支付首付和缴还月供：新加坡政府允许会员动用公积金支付组屋购买首付款和偿还月供。新组屋定价与市场脱钩，主要是由政府根据居民收入水平确定，价格远低于市价，且首付比例只有20%，动用公积金即可满足。HDB贷款利率较低，仅比公积金存款利率高0.1%，且还款期限长达25年，首次购房还享受年利率低0.25%的优惠，每月公积金缴款额足以支付HDB贷款月供，故大部分家庭可通过中央公积金制度满足购房需求。

统筹账户分层对组屋进行专项支持：新加坡公积金账户分为普通、特殊、医疗和退休四大类型，公积金成员可使用普通账户中的存款购置组屋。此外，针对不同类型购置需求，普通账户使用权限存在一定限制，充分保障组屋购置需求。

（2）HDB贷款和住房抵押贷款制度

新加坡主要通过两种渠道为国民购买组屋提供贷款：一是由HDB向组屋购买者提供低息贷款，二是由商业银行为部分中低收入人群提供住房抵押贷款。

HDB贷款：新加坡政府向HDB提供资金，由HDB向新组屋和二手组屋购买者提供低利率（仅高于中央公积金存款利率0.1%）住房抵押贷款。HDB2013-2016年报数据显示，购房抵押贷款在其资金来源中占比接近40%，足见政府的支持力度较大。

商业银行住房抵押贷款：作为HDB贷款的重要补充，商业银行主要为高收入人群和不具备HDB优惠贷款资格的中低收入购房者提供住房抵押贷款。

近年来，HDB贷款占比逐年下降，商业银行提供的住房抵押贷款份额不断提高，由2005年的54%上升至2016年的83.3%，目前在住房抵押贷款市场中占据主导地位。

（3）HPS住房抵押贷款保险制度

HPS住房抵押贷款保险由中央公积金局推出，在购房者无法偿还贷款时帮助其还清贷款的保险制度，旨在保护购房者房产权，降低住房抵押贷款风险。

HPS保险具有一定的强制性，用于降低HDB贷款风险。中央公积金局规定，公积金会员若要开展HDB贷款或者在使用中央公积金偿还住房贷款，必须购买一份HPS保险，此外，HDB贷款也要求贷款者必须购买一份HPS保险，以此来保证资金回流。

HPS保险的基本出发点在于保护购房者房屋所有权。通过强制保险制度，在购房者出现无力偿还时帮助其还款，从而避免购房者因失去还贷能力而失去房屋所有权。

定价机制：政府完全垄断、根据收入分配

（1）组屋售价明显低于市场价格

政府完全垄断新组屋销售，价格由政府决定。新加坡政府是新组屋的唯一出售者，完全掌握新组屋的定价权，主要是根据经济形势和居民收入确定组屋销售价格。

新加坡组屋价格远低于市场提供的私人住宅。从数据上来看，近三年新组屋价格并没有明显的波动，一直保持在420新加坡元/平左右，而私人住宅价格波动比较明显，并且价格远高于新组屋。此外，与二手组屋相比，新组屋的销售均价普遍更低，只有二手组屋的60-70%。

新组屋的销售均价更低主要有两大原因：一是政府无偿将土地使用权划拨给HDB用于组屋建设，并为其提供低成本资金支持，大幅降低组屋成本；二是由于新租屋定价脱离市场，政府提供较大让利。（2）新加坡政府根据家庭收入水平确定组屋分配体系。

从目标群体上来看，组屋只向家庭月收入低于8000新元的核心家庭提供，而超过8000新元的家庭住房需求由市场直接供应私宅；此外，在组屋分配体系内，不同收入水平家庭可购房型也存在差异。

从房贷政策来看，政府为适应不同收入水平家庭购房需要，提供不同的首付款、还款额和还款方式。

运营模式：纯政府模式，HDB专门负责

新加坡政府成立建屋发展局（HDB）全权负责组屋的建设和分配。

HDB成立于1960年，隶属国家发展局，是新加坡法定的公共组屋建设和管理机构，承担着对公屋购买者发放优惠住房贷款的责任。

建设和分配组屋：政府将土地使用权无偿划拨给HDB用于建设组屋，HDB再根据公民收入水平、申请情况等决定组屋价格和销售对象，并负责组屋后续的管理等工作。

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