狮城地产虎年展望风险，机会和策略

2022-02-04 缘分 20053

还有一个可参考的数据是下图展示的“新加坡家庭收入中位数的年度增长/降低百分比”曲线图。除了在2020，新加坡收入水平下降了1.3%，从2010年到2019年，每年都是一个3%到8%之间的增长。所以当收入水平下跌，房价反而在疯长，这对于政府来说，并不是一个乐见其成的情况，降温稳定市场是必要的。

3核心数据分析

下图归纳了“新加坡近24年来每一次的降温和升温措施”。红点是降温，一共17次，绿点是升温，一共8次。大家可以看到大部分情况下，降温后房价还是上涨的，只是速度放缓了。

下面这个图表是过去每个周期房价均价增长幅度的指数。我觉得，新一轮的周期和07年的周期，逻辑是一样的，只是表现方式不一样。首先，08、09年的宽松量化导致07年的周期在前两年就完成大部分的涨幅。但是在新的周期中，20、21年所做的宽松量化是前一周期的两倍以上。前一次周期导致了60%的涨幅。我估计这一次货币的超发，也能达到差不多的涨幅。近两年新加坡私宅平均涨幅约15%，还有些地方没怎么涨。但是核心资产，比如优质洋房，有些涨幅已经达到了50%到100%之间。所以现在这个时间节点，我们的投资策略应该是谨慎投资，而不是大胆入场。

3.1住宅市场

下图左边展示了“在售新盘的供应量”，从19年的三万五下降到现在不到两万套。新盘的库存量，几乎是过去五年最低的。右手边则是私宅市场租赁指数（Rental Index），可以看到从2020年第四季度开始，是直线上升的。说到现在的租房市场，那是一房难求，特别是9区和10区的大户型，甚至有不需要看房直接抬价接单的情况。这确实是通货膨胀的一个自然反应，供需不平衡。老百姓手上有多余的钱，大家愿意去花钱改善住宅品质。

如果租金涨，会推动租金回报提升，自然也会推动房价的自然增长。其实租金是一个很好的告知真实市场的指数。不好的情况是，租金下跌，房价却涨了。如果租金涨，房价涨，这是一个很健康的事情。

去年的私宅新盘交易量在一万两千多套，今年的新盘供应量大概在八千到九千套，我个人觉得这个数量是不够的。下图是“2022年三大分区预计推出的新房数量”，CCR主要是9、10、11区，外国买家为主。这一轮降温主要挤压的是CCR，但是其实CCR的供应量反而是不低的，所以我觉得CCR今年有局部的机会，因为一些开发商开盘不太可能开高，那么此刻入场是有足够的升值空间的。RCR是市区周围，就像北京四环以外或者上海中环以外。OCR相当于北京六环以外或者上海外环以外。这样的区域大部分都是打算做房产升级的（upgrader）。但是这两个区的供应量是不够的，供不应求，所以价格不太可能会下降。

下图来自博纳的研究数据，2022年满足5年居住限制的组屋现在有三万一千多套。很大一部分私宅的新房购买，是组屋到了五年居住时限后，进行的品质升级和社区升级，所以核心市区外的潜在购买力是非常高的。结论就是，CCR有可能有比较好的开盘价，和投资机会。RCR、OCR是刚需市场，需求量依然非常大，但是供应量是不够的，所以目前价格是比较难降低的。

房产投资的底层逻辑是土地供应量和土地成本。根据下图可以发现，供应量在过去的几年其实是不高的。17、18年大量的私宅集体出售并不能直接转化为及时的房源，因为有一个建筑周期在那里。18年开始建设的房子基本上2023年才能完工，有可能2023年的可住的新房会多一些，但是现在的供应量是不够的。除了集体出售，政府卖地（Government Land Sale, GLS）也是持续走低，这会造成接下来两年的供应会持续跟不上。所以我觉得现在市场上涨的一个根本动力是刚需，但是这1-2年可住新房的供应量跟不上。为什么跟不上？因为土地成本增加了，建筑成本大幅上升。站在开发商的角度，房价涨得不够高，成本却很高的情况下，利润空间很薄，所以宁愿等候，不愿意轻易买地建房，给自己套个5年卖完的紧箍咒。