张是之：新加坡组屋模式值得学习吗

近日，深圳市住建局有关负责人表示，新加坡是深圳学习榜样，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳 60% 的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。

这好像是内地城市官方首提“楼市学新加坡”，而且是在深圳特区成立 40 周年的时间窗口，颇有一番深意。

但是新加坡模式真的就值得我们学习借鉴吗？这个问题值得认真思考。

在回答这个问题之前，先要纠正一个经济学常识，那就是——价格与成本无关。

价格 = 成本+利润，这是会计上的计算方式，是对已经成交的历史数据的统计，但并不是未来价格的决定方式。

我们作为买房子的人，大多数时候并不关心那个历史成本。比如今天北上广深核心地段十万八万一平米的房子，那些高价却无法居住的学区房，没有谁会在购买出价的时候还去参考当年的修建成本是多少，当然也不会关心当年的土拍价格是多少。

一句话，房价与地价无关。

但这一点很容易被误解，几乎所有解读新加坡模式的文章，都会说新加坡模式的成功，得益于他们的土地国有制度和低价卖地模式。

说什么新加坡地小人多，接近 90% 的土地掌握在政府手中，这些土地以低价转让用于大规模建设组屋，从而保障了组屋的廉价优势。

而新加坡正儿八经的商品房价格也是一点也不便宜，全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。

这些大城市的房价为什么居高不下？因为人聚财聚，房价是聚集到这些大城市的人一起把房价“炒”起来的。

所谓的“炒”，就是买房子的人和买房子的人相互竞争，买家和买家竞争有限的房产，结果必然是价格上扬。

所以这些大城市的土地即便是当地政府免费提供，在这些地价为零的土地上盖出来的房子，价格依然会涨到今天的局面。

因为价格是买房人竞争的结果，而这个竞争是面向未来的，是购买者在用价格展示著自己对这个城市的信心，当然也是展示他对自己的信心。

人聚财聚，房价因人而起，这个逻辑并不难理解，中国北上广深这些区域的人口流动图也可以说明为什么这四个一线特大城市的房价如此坚挺。

清晰的理解房价的逻辑，才有助于你理解新加坡模式。摁住了价格，必然要在其他方面付出代价。

在新加坡，“组屋”占比高达 80%，私人住宅 20%。组屋是典型的保障性住房，由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求，因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在 5-6 的水平。

组屋的供应量也相对充足，能够覆蓋大部分人群，再加上新加坡政府的专项财政补贴，所以新加坡的住房自有率很高。

组屋价格与人均收入严格挂钩，90% 的人能够买得起三房户型，70% 的人能买得起四房户型。

TWpBd01UbzBNV1F3T2pnNk56Z3laVG82TVE9PQ==

既然价格低，又是保障型住房，所以不可能采用“自愿交易”的竞争方式，那楼层、户型、朝向这些细节问题怎么解决呢？

答案是不用考虑太多，等著分配就行了。

组屋的分配制度主要是三种结合，抽签制、订购制和直接选购。

抽签制，供不应求时使用，避免人为干扰；

订购制：先向建屋局提需求，等建房计划，适合住房需求不太迫切的人，但能满足个性化需求；

直接选购：分配滞销组屋。

与此同时，政府严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会（一次服务基本自住，一次改善），只有住满一定时间方能转售，且只能转售给符合条件的人。

而组屋之外的私人住宅市场，则相对没有如此复杂的限制，所以价格也就飞涨。

可以看得出，新加坡模式基本上就是“一手抓计划经济，一手抓市场经济”。

组屋很明显带着浓浓的计划经济色彩，摁住价格，户型没有太多选择，一辈子只能购买两次，不能随意转售，差不多就类似于我们房改之前的福利分房。

未完待续,请点击[下一页]继续阅读