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新加坡房贷须知

2022-02-12 缘分 62084

申请房屋贷款所需资料

房者在下了定金取得选购权书（Option to Purchase）后正式向银行申请贷款。做过IPA的在其有效期之内大大缩短了贷款批准过程，实际贷款金额可能与IPA的金额不同，基本上都是IPA批的额度内。

申请贷款需要提交给银行的资料包括：

1. 贷款申请表格

2. 身份证或护照复印件

3. 选购权书（Option to Purchase）

4. 3-6个月薪水单

5. 1-2年个人所得税单

6. 过去12个月的公积金单

7. 银行信用卡/车贷信息

8. 其他债务信息

选择房贷配套

在正式申请购房贷款时，买家也需决定拿什么房贷配套，锁定几年。新加坡现有住房贷款利息配套主要分为两大类：固定利率 (Fixed Rate) 和浮动利率(Variable Rate)

固定利率 (Fixed Rate)

固定利率配套，银行承诺将会在一定年限内按照合约中规定的固定利率来收取，一般上是首两年或三年的利率固定不变，之后会和SIBOR、定期存款利率或银行现行利率(Board Rate)挂钩。

如上图中的例子，如果银行承诺固定年利率1.8% （三年），那么在合约内的前三年，不管大环境利率如何升降，银行都得遵守这个承诺的年利率1.8%。

固定利率取决于银行对接下来2-3年利率走势的预期，一旦分析错误利率走势，便会亏损，所以与浮动利率配套相比，固定配套的利率往往比较高，因为它含有一些利率成本未知数的风险。固定利率配套提供一定的稳定性，坏处是若利率开始走低时，贷款人可能会被比较高的利率“锁”住。

浮动利率(Variable Rate)

浮动利率配套有好几种，目前市场上比较常见的是新元银行同业拆息率SIBOR配套、新元掉期利率SOR配套和银行现行利率(Board Rate)配套。

和SIBOR 或 SOR 挂钩的配套

新元银行同业拆息率SIBOR(Singapore Interbank Offered Rate)是指银行之间互相借贷的利率，每天更新，只要上网搜索，就能知道目前的SIBOR是多少。和三个月SIBOR 挂钩配套的利率，每三个月会根据市场利率调整，若三个月SIBOR下跌0.1个百分点，贷款利率便会自动降低0.1 个百分点。与一个月SIBOR挂钩的，则是每个月调整。

新元掉期利率SOR(Swap Offer Rate)则是以美元为主的借贷率，利用外汇兑换成新元，主要受外汇市场影响，上下波动范围通常比SIBOR更大。两者都会收到美联储利率政策的影响，当整体利率走低时，SOR的跌势会比SIBOR的更快。

和SIBOR 或 SOR 挂钩的配套通常用SIBOR或SOR + Spread （银行存贷款息差）来做配套。比如市场上SIBOR 是 0.9%， Spread 是 0.6%，那么利率就是1.5 %。

SIBOR和SOR虽然透明度高，随时可以查到，通常浮动利率在借贷的初期会低于固定利率，但是变数也会比较大。

银行现行利率配套(Board Rate)

这类配套和银行内部使用的利率挂钩，主要根据各银行内部资金成本而定，比较没有透明度，因为银行不公开如何计算现行利率，而且在利率走低时，银行可能不会马上调低现行利率。

如果看到银行提供的贷款配套里面出现了除SIBOR、SOR之外的其他名称的利率，很有可能就是银行内部使用的利率，这个时候最好确认一下具体和哪些因素挂钩。

贷款锁定期(Lock-in Period)

选择银行配套时除了选择要固定利率还是浮动利率，还需决定配套的锁定期。新加坡的贷款通常有2-3年的锁定期。在锁定期内，一般不容许提前偿还部分或全部房屋贷款，否则将被征收提前还款罚金（通常是1.5%）。有些银行允许一定限额的部分提前还贷，这些都会在贷款合同里规定。也有些银行提供没有锁定期的配套，但通常没有锁定期的会比有锁定期的同类配套利率高一些，主要是银行收取的息差不同。

过了锁定期后，就可以和银行续签，这时可以换不同的配套（Repricing）。银行一般都会收500-1000块不等的手续费。除了和同一个银行续签之外，还可以选择换去别的银行的更优惠的贷款配套。

选择适合的房贷是一门学问。浮动配套的利率一般较低，但利率会不时变动，对每个月的供款会产生很大影响；固定利率配套提供了一定的稳定性，可防止利率上升带来的每月供款高涨，但也要准备好利率走低时被套牢一段时间。如果有打算提前还款或缩短贷款期限，灵活的锁定期可以避免提前还贷的罚金。总之，在考虑配套时，除了要分析未来利率走势，也应该从自己的实际需求及财务状况方面考量，选择最合适自己的配套。