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分析买家看重分层地契项目创收能力！新加坡人置业意愿亚太第二

2022-06-18 缘分 18586

买家看重分层地契项目创收能力

近期推出集售的凯联大厦是受分层划分条例影响的其中一个项目。（戴玉祥产业提供）

分层地契发展项目的单位由不同业主独立拥有和管理，这个模式特别受中小企业欢迎，因为它们买下单位后不必承受租金压力，或是看大业主的脸色。

不过，拥有权分散带来一些问题，业主各有各的想法，使得管理水平较难一致。

为了维护和提高发展项目的素质，政府从今年3月中旬起，限制中央区黄金地段的商业项目重新发展时分层划分。

市场对分层地契项目还有需求吗？本期《楼市乾坤》分析这个领域近年的趋势，以及接下来的走向。

3月中起，本地中央区重要地区的商业发展项目，在重新发展时不再允许分层划分成个别单位。这意味着受影响地区的商业项目，重新发展后将由单一业主持有，同一个项目的单位不能由不同业主独立拥有及管理。

分析师不认为新规定会给市场带来显著冲击，发展项目以分层划分（strata subdivide）在市场上出售，并不一定更能推动买气，项目本身的创收能力其实更重要。

仲量联行（JLL）新加坡研究与咨询部主管郑惠匀接受《联合早报》访问时指出，过去10年，在新限制条例生效前，受条例影响地段的集售成交额为260亿元。其中，唯有位于莱佛士坊30号的项目属于分层划分。这意味着分层划分与否可能只是其次。

郑惠匀说：“其余在限制区内成交的项目都没有在转售时分层划分，证明买家更看重资产的创收能力，而不是以分层划分出售的盈利潜能。”

新限制包含混合用途发展项目的商业房地产部分，主要适用于乌节路至东陵路一带的商场，珊顿道和罗敏申路一带的办公楼，以及国会大厦等国家重要地标附近的商业项目。

新限制也适用于中央商业区（CBD）奖励计划和策略发展奖励计划（SDI）下的重建项目。

据市场人士统计，位于受影响地区的项目至少15个，包括了中央商业区的凯联大厦（International Plaza）、春叶大厦（Springleaf Tower）、雅吉拱廊（The Arcade），以及乌节路一带的远东商业中心（Far East Plaza）、幸运商业中心（Lucky Plaza），以及豪杰大厦（Orchard Towers）。

零售新手要进驻一般商场相当困难，他们因此会转向分层地契商场。

图为远东商业中心，这里吸引不少年轻人入驻创业。（档案照片）

戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文预期，分层划分的新规定不会给市场带来显著冲击，因为近期大部分商业发展项目，都是由采取中长期投资视野的机构投资者买下。这些投资者收购庞大面积地段也让他们在设计上有更大发挥空间。

| 拥有权分散影响商场保修 业主之间难达共识

他认为，大部分由单一业主拥有的商场一般上较具现代感，反观分层零售的项目遇到一些挑战。“分层地契商场在后冠病疫情时代要与时并进不容易，这可能导致更多业主结合起来，务实地考虑脱售选项。”

拥有权太分散可能影响商场的保修和租户组合素质，因为业主之间很难就不同事宜达到共识。不过，也一些分层地契商场长期以来吸引到售卖某类产品的店铺入驻，专攻特定客户群。例如，想要买音响和电子产品的消费者会前往雅达辉购物中心（The Adelphi）和森林商业中心（Sim Lim Square）；想要买运动用品的消费者会前往女皇道购物中心（Queensway Shopping Centre）。