失业率低 收入持续上升 新加坡今年房价料维持增长态势

本地房地产价格今年预料将维持增长态势，这是因为新加坡的失业率低，国人收入持续增长，住房需求稳定。即便房价因经济衰退而下跌，从过去经验来看，它的复苏也是迅速且强劲的。

根据合登集团(Huttons Asia)最新发布的一份“经济衰退如何影响房价”研究报告，本地楼市具韧性，在我国2020年最近一次的经济萎缩时，国内生产总值(GDP)连续两个季度下跌，但房价却相对坚挺，仅在第一季下跌1%，并在第二季经济复苏前就回升了0.3%，表现领先于经济。

合登集团高级研究主管李思德接受《联合早报》访问时说，全球利率上扬无疑是一个令人担忧的问题，造成经济衰退的下行风险提高，也引发一些人对房价可能大幅下滑感到忧虑。

不过，他说:“与过去相比，现在发展商更加谨慎，杠杆率更低。此外，他们大幅削价以满足额外买方印花税(ABSD)五年期限要求的可能性很低，因为如今市场上未售出单位的水平非常低，只有1万4362个单位，比2019年第一季的高峰期低了62%。”

他也指出，今年私宅价格预料上涨3%，部分原因是建筑成本增加，私宅销售价格随之上扬。此外，新加坡失业率低，国人整体收入稳健增加，以及组屋转售市场交易蓬勃，支撑了私宅价格节节攀升。

他还说:“如果私宅价格下跌，从过去的经验来看，它也会马上随着经济复苏而强劲回弹。”

美国联邦储备委员会本月宣布加息75个基点，以抑制通货膨胀。这是联储局28年来的最大加息幅度。市场预计联储局会在下月继续激进加息75个基点，并担心这将导致美国以致全球陷入经济衰退。

对此，李思德说，过去几次全球经济危机中，房价随经济衰退而大跌。但这些年来，政府推出的降温措施和审慎财政措施，剔除了许多投机活动，增强本地楼市的韧性。例如在2020年冠病疫情引发的经济危机中，我国 GDP上半年下跌12.7%，但私宅价格只下跌了0.7%。

第一太平戴维斯(Savills)研究与咨询部执行董事张敏璋也认为，本地楼市和经济似乎已脱钩，经济衰退未必会造成房价大跌，顶多只是放缓房价增长速度。

他说:“现在国人储蓄水平很高，外加新加坡被视为投资和置业首选地，有许多外国资金流入，使到市场充斥着大量流动资金，支撑私宅交易活动保持活跃和房价走高。”

他还预测，基于通胀上扬因素，今年私宅价格预料会上涨7%。

ERA产业研究咨询部主管麦俊荣预测相对较保守，预计今年私宅价格的涨幅会介于2%至4%。

谈及经济衰退对房价可能产生的影响，他说:“其实美国是否会出现经济衰退，目前还是一个未知数。况且，分析房价走势不应只是看经济增长，还须看失业率、家庭收入、家庭组成、利率和市场情绪等指标。当中，市场情绪又是最难预测、对房价走势有明显作用的重要指标之一。

他认为，以当前发展商和头家对楼市充满信心的情况来看，房价估计很难下跌。只要房价稍微走低，许多买家可能趁低进场买房。这个情况就好比2009年下半年，当市场刚从全球金融风暴复苏，私宅已强势反弹，半年内价格猛增24%。

不过，他也提醒，新加坡作为开放经济体，必定受到美国经济情况的影响。“因此，如果美国经济意退程度比经济师预测来的更严重，这将导致我国经济蒸缩、企业收紧投资和招聘活动，进而促使失业率上扬，家庭收入下滑等。这些不利因素都可能让楼市乐观情绪迅速消退，局势逆转。”

总的来说，麦俊荣呼吁买家采取审慎态度，无论是否出现经济衰退，大家都应按照自身财务能力购房,确保有能力承担债务。

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