房贷利率调高料是否会抑制私宅价格上涨？专家意见不一

本地银行的房贷利率近期虽显著调高，但有房地产经纪公司认为，这不会抑制私宅价格上扬趋势，住宅房地产投资还是会继续有增无减。

合登集团(Huttons)周四(7月7日)发布的报告指出，从去年至令，以及在2017年至2018年的利率调高，但是这段期间的房价依然节节攀升。这主要是因买家需求强劲，私宅供应满足不了需求所致。

合登:市场拥有充足流动资金购买私宅

合登集团高级研究主管李思德说:“由于在中长期内提供良好回报的安全与稳定资产有限，促使房地产成为许多投资者的首选。此外，市场有充足流动资金可用于购买住宅。’

美国联邦储备局上月宣布近30年来幅度最大的一次加息，将基准利率提高了75个基点。本地三大银行紧接着调高房屋贷款利率。其中，固定利率从去年约1.6%水平，如今涨至3%左右。三个月的新元银行间同业拆息率(SIBOR)和新元隔夜利率(SORA)。也分别上扬1.5个百分点和0.6个百分点，目前达到

1.91%和0.76%的水平。

一般上，更高银行贷款利率意味着借贷成本增加，一些私宅买家可能打退堂鼓。

借贷多和拥多个私宅单位料受加息影响较大

但合登报告指出，在2021年至2022年，以及2017年至2018年期间，利率虽调高，私宅市场并未受到显著影响，价格指数至少起了8.9%。

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清接受《联合早报》采访时说，加息对私宅买家的影响，取决于他们的房贷风险、收人水平和贷款数额。那些借贷较多和有多个私宅单位的投资者，受加息影响预料较大。

她认为，目前大多数屋主应能偿还每月房贷。“但如果房贷利率很高，买家负担和借贷能力将下跌，可能不愿意高价买房。当更多买家趋向谨慎时，私宅需求和价格就可能放缓。”

博纳产业总裁伊斯迈(Ismail Gafoor)持较谨慎乐观态度，认为市场流动资金充裕、经济前景良好、劳动力市场紧缩和未售出单位供应少等因素，有助于减轻利率调高带来的下行风险。估计只有一小部分人因预算有限，会受到利率急剧上升的巨大冲击。

不过他提醒说，美国预计会继续收紧货币政策，以抑制通胀，“因此，我们继续关注利率攀升速度和幅度、以及它对全球经济和新加坡经济前景带来影响。”

李思德认为供不应求是推动房价上涨最主要原因，利率走势影响相对较小。

他说:“未售出单位自2020年以来不断减少，支持私宅价格保持坚挺……与此同时，冠病疫情带动家庭对住房面积的要求产生变化，买家需要较大空间来应付居家办公和学习的需求。这刺激了购房热情。”

他也说，购房势头高涨多少是因市场上有充足资金所推动，包括有些买家无需依赖房贷购房，不受任何利率变化影响。

总的来说，李思德认为，个人和家庭过去在投资房产方面取得的积极回报，进一步加强住宅房地产价值将随着时间推移而增加的观点，房地产投资整体预计不会受利率上扬的影响。

他建议那些没有迫切需求的购房者，或许可考虑购买新推出私宅项目，因为这类项目在最初的20%首付后，下一次的10%款项将在项目地基打好后才支付。由于发展商一般需要12个月或更长时间才打好地基，到时利率走势或许已稳定。

至于有迫切住房需求的买家，李思德建议他们考虑SORA挂钩或结合固定和浮动利率的房贷配套。这是因为相较于SIBOR挂钩房贷配套，SORA走势相对稳健。

截至今年首季 无法偿还抵押贷款借贷者比率低于1％

截至今年第一季，未偿还抵押贷款的贷款与估值比率(loan-to-valueratio)中位数少于50%，这意味着多数时候，借贷者只有在房价大幅下滑时才会陷人损失。

国务资政兼社会政策统筹部长尚达曼周二(7月5日)通过书面回复宏茂桥集选区议员颜添宝的询问时，透露上述数据。

尚达曼在书面答复中说，无法偿还抵押贷款的借贷者比率不到1%，这显示抵押贷款的贷款状况健全。他指出，政府去年把总偿债率顶限从60%下调至55%。本地家庭去年的中位数总偿债率为43%，在55%顶限的范围内，显示本地家庭债务状况仍然良好。

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