拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析

2021-12-16     缘分     27714

所谓盲人摸象,《涅槃经》载:“其触牙者,即言象形如莱茯根;其触耳者,言象如箕;其触头者,言象如石;其触鼻者,言象如杵;其触脚者,言象如木臼;其触脊者,言象如床;其触腹者,言象如瓮;其触尾者,言象如绳。”

拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析

比喻对事物只凭片面的了解或局部的经验,就乱加猜测,想做出全面的判断。

话说小Li飞刀经常接触到不同的客户,对于新加坡的楼市也是持有不同看法:

有看好的,也有看衰的;

有认为要崩盘的,也有认为白菜价的;

有认为政府会取消ABSD的,也有觉得随时会来降温措施的;

有认为要等等再等等的,也有看了一次就果断出手的;

理由千奇百怪,普遍角度单一,无法全面分析,恰似盲人摸象,恰逢机缘巧合,由我借机分析。

其实这是一篇迟到了近一年的文章,本来应该在去年下半年CB放开后就写的;

那时标题我都想好了:《新加坡私宅的供需失衡有多严重》;

也是对我两年前写的《新加坡私宅供过于求?可能恰恰相反!》的一个呼应;

不过因为偷懒搬砖繁忙所以就耽搁下,直到目前空闲了才有机会重新审视;

也是因为恰好最近(2021/10)全球最佳银行DBS(星展银行)发布了一篇报告,题为《房产还会是你的那桶金嘛?——为什么不是越多越好》。

此报告在各大媒体引起了关注,比如早报的报道:《星展报告:本地私宅价格相信已超越一般买家负担能力》;

拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析

权威媒体的报道自然会比较有分量,比如2021年初的早报社论:《早报社论:警惕房价过热苗头就已经让大家心有余悸;到了今年6月部长和MAS的表态:《金管局:楼市没有过热 目前不必出台降温措施》又似乎给了大家定心丸;

不过各种媒体的解读错综复杂,还是让人不知所措;

所以喜欢无聊刨根问底的小Li飞刀,找来了DBS这份56页的原版报告,发现其中亮点满满,特别是对于坡县的房产数据解读颇具代表性,毕竟是DBS“综合了公开数据与该行120万名零售客户的资料总结出的”。

有意思的是在2018年5月,同样是DBS,也同样是这个作者Derek Tan(陈伟祥)写了篇90页的新加坡房产报告,预测新加坡新私宅尺价会从当时的1500 PSF到2030年的2300PSF-2900PSF,并且取决于房价和收入增长是否处于1.5%-3.2%的区间。

拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析

不懂是不是这份报告,间接导致了政府在两个月后出台了史上最严厉的2018降温措施。

当然我这次不是做原文翻译(有兴趣原文的可以微信我:rammztein获取两份报告的PDF)。

我只是摘抄DBS报告中部分房产相关的内容,并且结合其他权威数据来源,以拒绝盲人摸象的态度,从下10个角度来做解读分析:

1. 新加坡住宅类房产的分布和价格走势

2. 新加坡家庭资产和负债现状一览

3. 新加坡房产购买人群比例分析

4. 新加坡私宅空置率和租金走势

5. 新加坡私宅的平均面积走势

6. 新加坡的私宅的收入-负担能力分析

7. 新加坡的组屋负担能力分析

8. 新加坡家庭的贷款负担能力分析

9. 新加坡房产到底有没有泡沫

10. 新加坡第二套房是不是值得入手

1.新加坡住宅类房产的分布和价格走势

我们都知道20/80法则,在新加坡确实也有近8成的居民住在组屋,最新的数字是78.8%,参考《新加坡:更多居民家庭住在私人公寓和有地住宅

拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析

而主要的房产类型:政府组屋私人公寓有地住宅过去30年(1990Q1-2021 Q1)的价格走势如下图,并且附上每10年的各类型房产的价格增值%比例:

拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析

所以看了上图,我们得出了什么结论?

是不是新加坡房产的价格增长每10年是逐步下降的?

虽然还在涨,但是幅度不大了,特别是最近的10年。

2.新加坡家庭资产的构成和负债比例

下图是新加坡家庭资产的构成比例,过去20年间发生了一定的比例变化,大致上家庭资产翻了4(从2001年的695B到2021年的2622B),可以认为是10年翻倍

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