拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析

所谓盲人摸象，《涅槃经》载：“其触牙者，即言象形如莱茯根；其触耳者，言象如箕；其触头者，言象如石；其触鼻者，言象如杵；其触脚者，言象如木臼；其触脊者，言象如床；其触腹者，言象如瓮；其触尾者，言象如绳。”

比喻对事物只凭片面的了解或局部的经验，就乱加猜测，想做出全面的判断。

话说小Li飞刀经常接触到不同的客户，对于新加坡的楼市也是持有不同看法：

有看好的，也有看衰的；

有认为要崩盘的，也有认为白菜价的；

有认为政府会取消ABSD的，也有觉得随时会来降温措施的；

有认为要等等再等等的，也有看了一次就果断出手的；

理由千奇百怪，普遍角度单一，无法全面分析，恰似盲人摸象，恰逢机缘巧合，由我借机分析。

其实这是一篇迟到了近一年的文章，本来应该在去年下半年CB放开后就写的；

那时标题我都想好了：《新加坡私宅的供需失衡有多严重》；

也是对我两年前写的《新加坡私宅供过于求？可能恰恰相反！》的一个呼应；

不过因为偷懒搬砖繁忙所以就耽搁下，直到目前空闲了才有机会重新审视；

也是因为恰好最近（2021/10）全球最佳银行DBS（星展银行）发布了一篇报告，题为《房产还会是你的那桶金嘛？——为什么不是越多越好》。

此报告在各大媒体引起了关注，比如早报的报道：《星展报告：本地私宅价格相信已超越一般买家负担能力》；

权威媒体的报道自然会比较有分量，比如2021年初的早报社论：《早报社论：警惕房价过热苗头》就已经让大家心有余悸；到了今年6月部长和MAS的表态：《金管局：楼市没有过热 目前不必出台降温措施》又似乎给了大家定心丸；

不过各种媒体的解读错综复杂，还是让人不知所措；

所以喜欢无聊刨根问底的小Li飞刀，找来了DBS这份56页的原版报告，发现其中亮点满满，特别是对于坡县的房产数据解读颇具代表性，毕竟是DBS“综合了公开数据与该行120万名零售客户的资料总结出的”。

有意思的是在2018年5月，同样是DBS，也同样是这个作者Derek Tan（陈伟祥）写了篇90页的新加坡房产报告，预测新加坡新私宅尺价会从当时的1500 PSF到2030年的2300PSF-2900PSF，并且取决于房价和收入增长是否处于1.5%-3.2%的区间。

不懂是不是这份报告，间接导致了政府在两个月后出台了史上最严厉的2018降温措施。

当然我这次不是做原文翻译（有兴趣原文的可以微信我：rammztein获取两份报告的PDF）。

我只是摘抄DBS报告中部分房产相关的内容，并且结合其他权威数据来源，以拒绝盲人摸象的态度，从下10个角度来做解读分析：

1. 新加坡住宅类房产的分布和价格走势

2. 新加坡家庭资产和负债现状一览

3. 新加坡房产购买人群比例分析

4. 新加坡私宅空置率和租金走势

5. 新加坡私宅的平均面积走势

6. 新加坡的私宅的收入-负担能力分析

7. 新加坡的组屋负担能力分析

8. 新加坡家庭的贷款负担能力分析

9. 新加坡房产到底有没有泡沫

10. 新加坡第二套房是不是值得入手

1.新加坡住宅类房产的分布和价格走势

我们都知道20/80法则，在新加坡确实也有近8成的居民住在组屋，最新的数字是78.8%，参考《新加坡：更多居民家庭住在私人公寓和有地住宅》

而主要的房产类型：政府组屋、私人公寓和有地住宅过去30年（1990Q1-2021 Q1）的价格走势如下图，并且附上每10年的各类型房产的价格增值%比例：

所以看了上图，我们得出了什么结论？

是不是新加坡房产的价格增长每10年是逐步下降的？

虽然还在涨，但是幅度不大了，特别是最近的10年。

2.新加坡家庭资产的构成和负债比例

下图是新加坡家庭资产的构成比例，过去20年间发生了一定的比例变化，大致上家庭资产翻了4倍（从2001年的695B到2021年的2622B），可以认为是每10年翻倍。

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