拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析
2021-12-16 缘分 31704而房产价格的稳定有多重要？这次疫情之中我们都能有所体会吧？
比如新加坡SRX指数在危机和疫情中的跳水：
又比如2018年全球主要股市的回报率%表现：
对比下新加坡房产指数的波动的表现，《新加坡非有地私宅转售价 连续11个月上涨》中提到：
但是本地房产增长幅度却远远少过股市的波动，其稳定性的优势不言而喻。
10.那么在ABSD和LTV等限制下，究竟值得买第二套房产嘛？
这个章节是DBS强调的重点，他们对比了股票、基金、RERITS、房产等一系列资产的回报率，取2009的第一季到2021第一季的共12年，各个项目的投资回报率一览：
当然其中有一些假设条件，我们不用纠结其细节，DBS要表达的核心意思是：
在目前降温措施大环境下，新加坡第二套房产（私宅）的投资回报率，没你想像中这么高！
如果你要为退休积累资产的话，投资第二套房产并不一定明智；
因为第二套房的回报率可能不如中国股市（别笑^_^是DBS说的）；
各位有股市投资经验的可自行判断。
而在无杠杆（不贷款）情况下，各类房产的回报率是远远输给理财工具的：
并且房产的杠杆越低，也就是贷款比例越少，回报率就会减少。
根据DBS的具体数据，2009年Q1到2021年Q1的12年间，杠杆从75%降低到45%的情况下：
组屋的本金回报率，从3.39倍降低到2.21倍。
第一套私宅本金回报率，从3.99倍降低到2.52倍。
第二套私宅在贷款最多45%的情况下，本金回报率是2.09倍。
以上结论，我也不想吐槽什么，因为DBS说的完全是常识嘛：
所谓“听君一席话，如听一席话”。
好了，房产相关的数据就到此为止了，因为DBS后面理所当然的开始推荐他们的理财产品了。。。
毕竟这份报告的标题本身就是：《房产还会是你的那桶金嘛？——为什么不是越多越好》。
而这份报告到了本地中文媒体，标题就变成了：《星展报告：本地私宅价格相信已超越一般买家负担能力》光看媒体标题和报道的话，难免被“现有的私宅价格是不能持续的”这种结论带偏。
当然我看完整个DBS的报告来说，里面的数据非常翔实可靠；
小Li飞刀用了自己的方式进行了解读，各位读者如何解读，也是见仁见智。
不过你要是相信了DBS，把买房的资金全仓进S&P500幻想着还能12年翻6倍的话，祝你好运了。
什么？你信仰中国股市？
走好不送。。。
综上所述,文章一开头提到的
目前新加坡房产市场10大现状的小结：
1. 新加坡住宅类房产的分布和价格走势——近10年房价上升势头大大降低；
2. 新加坡家庭资产和负债现状一览——家庭资产每10年翻倍，负债水平为过去25年来新低；
3. 新加坡房产购买人群比例分析——96%是本地人(SC+PR)并且8成以上是首套；
4. 新加坡私宅空置率和租金走势——空置率低于10年平均数，租金走势良好；
5. 新加坡私宅的平均面积走势——平均面积已经触底反弹，不会往香港靠拢；
6. 新加坡的私宅的收入-负担能力分析——比10年前的房价更“便宜”了；
7. 新加坡的组屋负担能力分析——过去10年也变得更“便宜”了；
8. 新加坡家庭的贷款负担能力分析——绰绰有余的平均负担能力；
9. 新加坡房产到底有没有泡沫——你说呢？
10. 新加坡第二套房是不是值得入手——可能不如投中国股市？
所以看完本文的分析，你对新加坡房产这头大象有全面认识了嘛？
而且本文还能引申出各种话题思路，比如：
转售组屋目前的涨势能否延续？
新加坡私宅的涨势能不能延续？
Enbloc集体出售市场会不会复制2017/18年的火爆？
2018年的政府降温措施有多成功？
ABSD等降温措施究竟是保护了谁？
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