新加坡房价已涨了5年，2023年还会继续吗？

2023-01-17 缘分 31098

我们2018-2022的新加坡房地产展望，都是很乐观的，即使遇到疫情，股灾，政府强力降温，我们大胆唱多市场，推荐一些不错的进场机会:

2018我提到牛市初期一定要进场，2019年我提到的这两年土地价格已上涨40%，未来房价会跟着上涨，在过去4年已经完全发生；2020年初全球股灾时我们提到极端市场极端机会; 2021再次加税后，我说市场会被动接受，继续上涨；2022初也做了分析，提到2022交易量会下滑，这些预测与实际市场走势高度一致，是因为我们分析的基本面和核心数据，而我们也幸运的处于稳定的低利率环境。一直关注KFD的朋友，大家都有从投资或者地产知识上受益。参考文章：

2023年的展望，我内心是谨慎的，因为毕竟房价涨了5年了，万物皆周期。对判断房价方向这一块，会引用博纳集团的官方预测，但个人可能更趋向保守。因为重要的宏观的不确定性: 货币政策怎么走？高贷款利率会维持多久？全球经济衰退的风险多大？

当然对新加坡也有乐观积极的面：新加坡的房市的基本面非常好，库存低，同时中国的开放和复苏，大量优质移民的引入，是新加坡豪宅市场最重要的支撑，我对于豪宅市场的信心远大于大众市场。

我们从下几个点，梳理一下市场数据，给关注新加坡地产的朋友一些参考：

12022复盘

1.1周期

下图为过去35年新加坡地产走势，能看到几个周期的变化，有涨有跌，蓝色背景部分为下跌的季度，我们分别标注了每个周期房价上升的幅度，和下降的幅度。整体呈上涨的趋势。2022年是房价增长的一年，第四季度，因为缺少大盘和假期的缘故，房产活动锐减，价格仍环比上涨了0.2%。

2022年的特点：租金涨幅巨大，远远高于房价的增长（这一点与东京相反，东京租金涨幅低于房价涨幅，这也因为各国房产政策的不一样）。下图中不同颜色的线代表不同户型大小的租金走势，2022年全四季度所有户型的租金全线上涨，大户型涨幅更加显著。

1.2价格和交易量

下图展示了过去22年来新加坡非有地住宅销售量和平均尺价的变化。2022年新盘销售仅达到7000多套，跟2021年的12676套相比缩量了很多，单评价尺价，从2020年的尺价1808新币涨到了2022年尾尺价2314新币。

2022年房价上涨的同时，新盘和二手销量与2021相比是都是下降的！私宅新盘方面2021销售的新盘其实比往年都低，因为2021尾的降温措施抑制了部分新移民购买的需求，开发商推出市场的新盘数量也相对较少了。过去10年的新盘平均销售11200套，2022年约7120套，下面两图分别统计了私人房地产新盘和二手房的交易量。

过去十年新盘销售量

2022年私宅转售每季度与2021同期对比

1.3新盘库存

下图展示了截止2022年第三季度的新加坡私宅新盘的库存。总量上，库存连年下降，从2019年第一季度的36,839套跌到了2022年第一季度的14,087套。第三季度小幅度回升，库存为15,677套。分区来看，中心核心区（CCR）剩余5681套，中心区边缘（RCR）剩余6579套而郊区（OCR）仅剩3417套。

从平均年售出来看，OCR高达5641，超越了现有库存。相比而言，CCR和RCR的库存都高于平均年售出，2023年这两个区域继续消化库存，还有进场的机会。总体相对低的库存是房价的一个支撑。