新加坡房价已涨了5年，2023年还会继续吗？

1.6写字楼

2022年写字楼市场勃勃生机，租金和房价也在稳步攀升。 下图为过去36年写字楼租金走势图，其中三条曲线图分别代表中心核心区，中心区整体以及边缘区域。2020至2021年期间因为冠病大流行导致居家办公模式的兴起，写字楼一度被退租，空置率升高，租金因为需求骤减而下降。2022年写字楼复苏，所有区域的租金都因为需求的康复而上涨，边缘区域的涨幅更高。

2019-2021年的平均总供应量都低于500,000sqft，2022年则注入了超过1,250,000sqft以上的新写字楼空间，为迎接后疫情商务、贸易的扩张。写字楼市场受新加坡政府供应量的调整，在未来的价格上升周期，也会推出更多地块，增加供应量来缓冲市场。

22023宏观和风险

2.1压力点

2022年是过去40年最为激进的加息年，美联储进行了7次加息应对全球通胀压力，从2022年1月的0.25%，一共提高了425个基点，上升到4.25%至4.5%，至15年来最高水平。全球股市应声下跌，大部分城市房市也是下跌的，除了新加坡，东京等比较特别的城市。

各大投行预测，2023加息步伐可能会减速，2022年12月的这次加息，本来市场预期是75个基点，最终却放慢至50，也是一个信号。目前的宏观形势还是不明朗的，在后面部分具体说说2023年新加坡房地产市场。

2.22023积极面

中国2023年1月8日起解除对新冠病毒感染的防控措施，放开边境。作为全球第二大经济体，这无疑给全球投资者都投递了积极的新信号，股市已经给出积极的反映。

新加坡凭借其自由贸易，高效劳动力，优越地理位置，成熟教育体系，独特中英文双语环境和安定社会环境，已经是亚洲富豪移民首选的国家之一。后疫情时期，新加坡较早打开国门，开放国际商务和旅游，占领先机。2022年9月被评选为超越香港，仅次于伦敦和纽约的亚洲第一、世界第三金融中心。这个排名有争议，我个人认为新加坡的人才结构，辐射力，资本市场成熟度离香港其实有很大的差距，但这个差距在缩小，这是新加坡未来几年的成长机会。在公司内部我常讲一个观点：政府多年来务实稳健经营，疫情和全球为新加坡助力，现在的新加坡比5年前的新加坡成长一大步了，竞争力和吸引力不断加强！

抛开宏观不确定性，新加坡的基本面很强，豪宅市场（CCR核心区大户型）的吸引力巨大，从租金市场的巨大涨幅就看出来了！

32023展望和重要数据

3.1房价预测

下图是新加坡私宅市场不同区域过去13年房价指数走势图，右侧黄色部分是对2023的预测。对于大板块的涨幅，我们可以看到，过去几年郊区（OCR）的涨幅最大，然后是市区边缘（RCR），组屋（HDB），市区核心区（CCR）的涨幅甚至在整体涨幅之下。我认为这样的板块格局未来会改变，因为高利息挤压了大众市场，而新加坡的基本面和吸引力在不断增强。

博纳集团官方对不同区域价格的预测如下：

-2022年的预测基本符合最终实际涨幅，除了CCR区域，其他的预测都高出了1%-2%。

-2023年房价涨幅放缓，整体在5%-6%，CCR、RCR和OCR涨幅差距缩小，CCR涨幅增速至5%-7%，RCR维持去年速度而OCR涨幅则大幅减缓至4%-5%。价格和购买力是呈负相关的，价格越高，购买者会越少。

3.2供应量与交易

根据1.3部分的回顾，截止2022年第三季度，目前库存房源总共还有15000套左右，其中主要集中在CCR和RCR，分别为5681套和6579套，其中CCR消化库存的时间要更久。

下图是新加坡上半年政府售地情况，7个确认出售名单和9个备选出售名单，这些新供应并不会马上成为2023年的新供应，而会对未来4-5年产生影响。确认名单中包含5个私宅用地（含1个EC用地），估计可提供4090套私宅（含700套EC）。备选名单包含6个私宅用地（含2个EC用地），预计可提供3625套私宅（含855套EC）。

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