分析：料明年办公空间租赁需求料窄幅上升 ！今年交易额虽涨 集售市场明年料放缓

今年交易额与量跌幅都超过一成 分析师：明年办公空间租赁需求料窄幅上升

受到经济前景不明朗以及融资成本不断上升影响，今年本地办公空间交易额和交易量皆比去年全年低，跌幅超过一成。

房地产分析师认为，明年办公空间租赁需求会持续上升，但增速和租赁面积可能收窄。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部于12月15日从市区重建局网站获得的数据显示，截至11月29日，本地办公楼交易总额比去年全年下跌17.5％，只达到9亿6226万元；交易量则下跌15.2％，报289个。其中，中央商业区办公楼交易129笔，交易额为6亿7696万元；非中央商业区办公楼交易多达160笔，交易额为2亿8529万元。

若跟去年全年相同，中央商业区办公楼交易量和交易额分别下跌20.4％和23％；非中央商业区办公楼交易量和交易额分别滑落10.6％和0.5％。

办公楼销售交易集中在中央商业区，交易额最大的项目包括新电信总部大楼电信中心（Comcentre）、罗敏申路79号和Income at Raffles大楼。成交价分别为16亿3000万元、12亿6000万元和10亿元。

高纬环球研究部主管黄显洋接受《联合早报》访问时说：“经济前景不明朗以及不断上升的融资成本，是导致今年交易较少的主要原因。另外，办公楼租金上升，业主不愿意下调售价，以致于买卖双方的价格预期出现差异，影响了成交量。”

| 科技公司缩小办公空间

在租金方面，世邦魏理仕（CBRE）统计的数据显示，核心中央商业区甲级办公楼的有效月租全年料会增长8.3％至每平方英尺11.70元，高于去年全年的3.8％涨幅。

今年全岛净吸收率（net absorption rate）随着国浩时代城（Guoco Midtown）在下半年开业，上升至115万平方英尺，是去年的3.6倍，也比10年平均多出17.9％。今年办公空间空置率也因此从去年底的6.3％下跌至5％。

世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚说：“科技业最近裁员并停止增聘员工，一些科技公司开始缩小办公空间面积以降低房地产成本。科技业在过去两年的租赁需求占总量的40％至50％。

“由于一些科技公司在租约到期前便退租，我们预计空置的‘影子空间’（shadow space）会从去年第三季的20万平方英尺上升到明年的70万平方英尺。”

数年前，创新科技公司是撑起办公空间市场的顶梁柱，但随着数家大型科技公司陆续缩小规模，这些租赁大户的地位逐渐被家族理财办公室和财富管理公司取代。

戴玉祥产业（Edmund Tie）研究和咨询部高级总监蓝振文认为，尽管明年的租赁需求料会下跌，我国作为区域金融中心的地位稳固、政治稳定，而且新的优质办公空间供应增加，相信能不断吸引家办和共享办公空间业者租用。

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部高级主管张敏璋也有类似看法。他预测，优质分层地契办公楼会受到超高净值人士和家办追捧。比起机构投资基金，这些买家较不注重投资回报。

“由于贷款成本升高，机构投资基金明年可能会避免购买办公楼，因为租金收益可能低于贷款利息。”

| 分析师下调办公空间租金预测

本地办公楼市场在2021年从谷底反弹，良好的租金涨势料会持续到明年。

黄显洋说，办公空间租金今年加快增长，原因是许多人已回到办公室工作，而且经济活动恢复。尽管如此，许多公司因为面对经济挑战而重新检讨扩充计划，明年的租赁需求可能降温，租金涨幅预计放缓。

由于经济前景不明朗，宋明蔚把明年的核心中央区甲级办公空间租金的同比增长预测，从之前的4％至5％下调至1％。

张敏璋较为乐观，他预测，这类办公空间租金会在明年增长2％，原因是通货膨胀推高总租金当中的服务费部分。此外，跨国企业可能为了遵循公司环保政策，而搬迁到具节能减碳功能的办公楼，这有助于推动需求，让租金维持在一定水平。

今年交易额虽比去年高出68％ 分析师：集售市场明年料放缓

本地集体出售市场今年大丰收，有至少15个集售项目成交，总交易额达到37亿元，比去年全年高出68.2％。房地产分析师预测，明年集售市场可能因为经济前景不明朗而放缓。

根据高纬环球研究部提供给《联合早报》的数据，虽然今年还未结束，但集售交易量已比去年全年多了三笔，交易额也高于去年的22亿元。

今年首七个月的集售市场交易活跃，成交的项目包括东陵购物中心（Tanglin Shopping Centre）、湖畔公寓（Lakeside Apartments）和园景大厦（Park View Mansions）。

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