分析：小型项目公寓价格明年有望小涨 ！EC受青睐 明年需求保持强劲
2023-01-26 缘分 318469分析师：小型项目公寓价格明年有望涨3％至5％
小型公寓项目为住户带来更多隐私空间、幽静环境，向来都获得买家的欢迎，尤其是单身者、外籍人士和夫妇。分析师指出，这类项目的供应有限，价格明年有望上涨3％至5％，预料继续吸引买家的目光。
今年来有不少小型公寓项目推出，上月登场的Hill House在开盘首个周末卖出16.67％或12个单位，平均尺价为2980元。这个项目位于里峇峇利（River Valley），共有72个单位，由发展商Macly集团与乐斯太平洋控股集团（Roxy-Pacific Holdings）和林文亨控股（LWH Holdings）联合发展。
同样在11月推出的Kovan Jewel至今售出四个单位，尺价介于2063元至2200元。它共有34个单位，属于永久地契，发展商是顺联房地产（Soon Lian realty）。
小型公寓项目一般不超过100个单位，不高过五层楼，大部分属于永久地契或999年地契。
ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时说：“小型公寓项目的买家能享有更多隐私空间，因为推出的单位较少，邻居也少。”
| 较小型项目集售计划 因业主较少成功率高
他指出，核心中央区（CCR）和其他中央区（RCR）成熟区的小型项目一般属于永久地契或长期租赁，这也是吸引买家的一大卖点。而且，较小型项目的集体出售计划的成功率通常更高，因为业主较少。
房地产分析师王伽胜受访时说，小型公寓项目普遍取得良好反响，一般推出三个月后平均可卖出至少约50％的单位，主要原因包括小型公寓项目的专有性更高。
“单身者、外籍人士和夫妇喜欢拥有更宁静的居住环境。卖掉手上的有地住宅或大型旧公寓的年长者，也会考虑购买这类公寓，因为孩子结婚成家之后搬出去住。”
合登集团高级研究主管李思德说，虽然较大型的项目一般提供更多便利设施，如俱乐部、游泳池、健身房，但共用设施的住户也可能更多，要为私人场合预订设施可能就更难了。
王伽胜强调，虽然大多数精品公寓项目的设施不多，但整体维修费用和每单位的累积基金（sinking fund）高，介于200元至250元。维修费用取决于公寓提供的设施、公寓大小和住户人数。
假设政府明年没有推出新一轮的房地产降温措施，王伽胜预计小型项目的公寓价格明年上涨3％至5％。
相比之下，整体郊区公寓明年预计上涨约2％至3％。租金方面，小型项目明年的租金预计上涨5％至7％。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清则指出，明年可能推出的精品公寓项目包括苏菲雅路（Sophia Road）的One Leonie Residences（70个单位）、经禧坡（Cairnhill Rise）的The Cairnhill（75个单位），以及巴西立路（Pasir Ris Road）的项目（原为Former Gloria Mansion）（84个单位）。
分析师：受首购族及组屋提升者青睐 EC需求和销售明年料保持强劲
今年共有三个EC项目推出市场，分别是North Gaia、登丰嘉园（Copen Grand）和景丽轩（Tenet），为市场供应1800多个住宅单位。
执行共管公寓（EC）向来受首次购房者和组屋提升者青睐，即使政府在今年9月底推出新一轮降温措施，分析师预计这类项目的需求和销售明年依旧保持强劲。
今年共有三个EC项目推出市场，分别是North Gaia、登丰嘉园（Copen Grand）和景丽轩（Tenet），为市场供应1800多个住宅单位。
博纳产业提供给《联合早报》的数据显示，上述项目今年每平方英尺平均价格分别为1296元、1333元和1360元。
当中，登丰嘉园和景丽轩在推出首个周末第一轮抽签卖出了73％和72％的单位，登丰嘉园在第二轮抽签就售罄。
博纳产业总裁依斯迈（Ismail Gafoor）受访时指出，与新推出的中央区以外（OCR）大众化项目相比，EC的平均价格对买家有吸引力。即将推出的大众私宅项目的价格预计保持坚挺，EC与大众私宅项目的每平方英尺价格也相差超过700元。
合登集团高级研究主管李思德告诉本报，今年EC市场的主要驱动因素是组屋提升者和首次购房者。今年达到五年最低居住年限（MOP）的组屋单位创下最高纪录，达3万个，不少符合条件的二次购房者进入EC市场。
未能购买预购组屋（BTO）及负担不起私宅的首次购房者也选择了EC。
| 与大众化私宅价差扩大 部分组屋提升者转购EC
ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣受访时说，大众私宅的价格稳步上涨，相对而言，考虑到购买EC的收入顶限为1万6000元、多数EC单位为三卧房等因素，EC价格会受限在一定范围内。随着大众私宅和EC之间的价格差距扩大，部分组屋提升者会开始购买EC。
展望未来两年，依斯迈预计至少有两个EC项目推出市场，分别是位于武吉巴督西8道和武吉巴督西5道的地段。他预计，新项目的每平方英尺价格平均会超过1300元。
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