房租涨幅15年来最高!全年上涨近三成

2023-01-28     缘分     320061

戴玉祥产业咨询公司昨日(1月27日)发布了2022年第四季度的房产评论,引述了新加坡市区重建局发布的数据。由于经济前景不明朗以及缺少新项目开盘,2022年全年新私宅销量大减45%,然而房租涨幅却是15年来最高水平,达到29.7%。同时,由于办公室的供应紧张,办公室的租金上涨。零售空间方面,虽然2022年的空置率为8年来最低,售价和租金却下跌

房租涨幅15年来最高!全年上涨近三成

(图为艺雅轩)

私人住宅

2022全年新私宅销量大减45%

2022年全年,一共有4528个私宅单位开盘,相比2021年减少了56.9%。2022年第四季度的房价增长,从第三季度的3.8%降至0.4%。由于九月末宣布降温措施之后缺乏新项目开盘,新私宅销量在2022年第四季度放缓。

发展商普遍持谨慎态度,在2022年第四季度仅仅有504个新住宅单位开盘。2022年全年的新私宅销量为7099个单位,尽管相比前一年大减了45%,在经济前景不明朗、通货膨胀加剧、利率升高的情况下,这样的表现已经证明了潜在的刚需和充足的市场流动性。

有地私宅价格在2022年上涨9.6%,使总体私宅房价上涨了8.6%。因为需求持续,供应量却有限,有地私宅的价格居高不下。而非有地住宅市场因为新开盘的项目减少抑制了价格方面的表现。比如,中央区以外(OCR)私宅在第三季度价格上涨7.5%,在第四季度价格季对季下跌2.6%。这主要是因为靠近年底,开盘的项目数量减少。

楼花转售销量大增34.7%

占比达6年来最高水平

转售私宅的成交量在2022年也放缓至14791个单位,相比2021年(20530个单位)减少了28%,这同样是因为融资环境收紧和经济状况不佳。

值得注意的是,楼花转售(Sub-sale)销量逆势而上,2022年的销量为765个单位,比2021年的568个单位增长了34.7%。楼花转售2022年占比升至5.2%,为6年来的最高水平。由于房地产价格一涨再涨,大多数卖家都能获得良好的收益,扣押出售(Distress Selling)的情况有限。

2022第四季度私宅供应量稳定

私宅供应量在2022年第四季度保持稳定,在55000个单位左右。截至2022年第四季度,有16024套已通过规划的单位未售出。包括已竣工但还未售出的单位和未获规划批文的单位在内,2022年第四季度未售出存货总量为24903个单位,较第三季度上升约15.8%。按预估的2023年新私宅销售量(8000至9000套)来计算,未售库存大概会在2.8至3.1年内被清空。与2022年初的供应紧张相比,现在的供需状况更加平衡。

2022年租金暴涨29.7%

2023年预计将放缓

2022年第四季度完工量增加至4245套,为6年以来的最高水平。2023年,预计将有17427个单位(不包括执行共管公寓)推出市场,这将缓解供应紧张和租赁市场紧张。租房预算也可能会受到经济形势放缓以及其他生活成本压力的限制。租金增长从2022年第三季度的8.6%降至第四季度的7.4%。

放眼2022年全年,租金增长29.7%,是自2007年以来最高的增长。这是因为有大量建筑推迟完工时间,同时随着边境打开,更多外籍人士进入新加坡。戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文认为,虽然空置率在2022年第四季度降至5.5%意味着租房市场依旧紧张,但是2023年总体的租金增长会回归到比较合理的水平。

2023年私宅价格预计小幅上涨1-3%

尽管融资条件收紧,目前健康的劳动力市场预计将支撑住房需求。发展商在2023年将会加快速度,推出大约10000个新单位。蓝振文预计这将会促进新私宅市场的销售量至大约8000至9000个单位。而私宅转售市场方面,成交量预计将放缓至10000到12000个单位之间。

尽管发展商考虑到买家的可承受性会更谨慎地设置价格,不断上涨的地价还是会把新开盘项目的底价拉高。此外,2023年大增的供应量将会限制价格的上涨,估计私宅价格在2023年将会小幅上涨1-3%。

办公楼

办公室售价上涨

在2022年的第四季,新加坡中央区(Central area)和中区(Central region)的办公室售价分别增长5%和3.7%,这可能是因为人们对分层办公空间(Strata Office Space)兴趣增加,因为在相对困难的融资环境下,分层办公空间能吸引更多投资。

办公室租金上涨

2022年,办公室的新吸纳面积达到4.4万方米,是三年来第一次有正增长,主要由市中心规划区带动。

不过租赁需求在2022年第四季度下降至9000平方米,前两个季度为2.4万平方米,这是因为部分公司选择调整办公室租赁的需求。

办公室的租金增长趋势健康,中区租金季对季增长5.1%,2022年全年增长11.7%,这是疫情后经济复苏的表现。中央区在2022第四季增长为6.6%,2022全年增长为11.9%.

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