比建国还久的新加坡组屋制度

提供住房贷款：HDB主要发放两类贷款，一类是公共住房建设贷款，分为用于兴建供出租组屋的60年期贷款和用于建造出售组屋的10年期贷款两种；另一类是向买房者提供个人贷款，并向低收入群体提供低息贷款。

经验借鉴：纯政府模式难复制，供给侧发力可稳定房价 北京难以完全复制新加坡纯政府模式，房企将是主力

北京的共有产权房主要是由房企以集体建设或配建方式提供的，政府在其中起到监督作用，与新加坡纯政府模式存在明显差异，主要原因：

北京人口规模远大于新加坡。新加坡人口较少，截至2016年底，常住人口只有393万人，而北京市常住人口达到2173万人，如此庞大人群的居住需求很难完全依赖政府满足。

北京人均GDP水平远低于新加坡，若完全依赖政府财政支持自住房建设，将会给政府带来较大压力，这也是北京以房企开发主导、政府监管模式开发自住型商品房的原因之一。

新加坡以供给充足为基础，需求端调控稳定房价效果明显

新加坡的房价波动影响面较小，与政府大量供应组屋直接相关。

李光耀一直强调“居者有其屋”，新加坡在建国之前就开始建立组屋制度，由政府向大多数核心家庭提供住房，截至2015年底，新加坡82%的家庭居住在政府提供的组屋，而组屋价格完全由政府确定，私人住宅价格波动对大多数居民影响较小，具体分析见后文。

以2013年-2016年新加坡房价波动为例，新加坡城市发展局数据显示2016年第三季度新加坡核心中央区房价指数为126.90，连续3年下跌，与2013年一季度时的141.2相比，跌幅高达10.12%。这里的房价是指新加坡的私人住宅价格，包括公寓和别墅，相当于中国的商品房的价格。

房地产价格下跌并未影响新加坡经济发展，新加坡2016年全年GDP增长了1.8%，超过政府预期的1%到1.5%。

房价下跌对大多数人影响较小，政府“救市”意愿弱。从2009年开始，新加坡对楼市一直采取严格管控措施，防止泡沫加剧，如规定“借款人每月按揭还款额不得超过收入的60%，同时对房屋交易征收高额印花税”、收缩贷款、限制组屋出租等。

受调控政策影响，新加坡房价自2013年见顶后连续三年下滑。但由于新加坡主要人群都居住在组屋，房价上涨或下跌对其影响较小，经济对房地产的依赖程度也较小，政府在房价连续下跌的趋势下，并未采取“救市”措施，多次表示“放松楼市调控时机尚不成熟，楼市收紧政策仍将继续”。

新加坡房价在政府调控下能够走低，主要原因还是在于供给充足。新加坡组屋提供大量组屋，保障大多数人住房刚需，受房价波动影响较小，故政府可以长期采取严格管控措施，抑制房价高涨。北京出台共有产权房制度，与新加坡组屋制度较为类似，都是从供给侧入手，若未来能够加大供应，则稳定房价效果可期。

（来源：方正证券）

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