利率和房价——浅析新加坡住宅市场的“泡沫”
2022-06-17 缘分 31082而URA给出的最新新加坡私宅交易数据看，上图中代表新盘转售（楼盘未交房时的转售）的绿色数字，相比10年前未出台降温措施时，已经少之又少。
9(b).降温措施后的10年，新加坡房产的短期波动已经趋于平稳
我们可以从DBS报告的数据看到，自从2010年开始一系列楼市降温措施之后，组屋和私宅价格的波动百分比（右轴）大幅减少了：
而组屋和私宅每个季度价格变化具体的数据表现为：
所以DBS直接给出的标题结论就是：
新加坡的楼市（组屋和私宅）在2010年之后经历了一系列的降温措施后，波动已经大幅减少，也就是价格趋于平稳。
而房产价格的稳定有多重要？这次疫情之中我们都能有所体会吧？
比如新加坡SRX指数在Tradewar/Brexit危机和疫情中的“跳水”：
又比如2018年全球主要股市的回报率%表现：
上述股灾期间新加坡房产的表现如何，历史数据一目了然，此处不赘述。
也正是因为本地房产的波动幅度远远少过股市等其他投资工具，其稳定性的优势体现无疑。
以上内容都来自于《拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析》一文中，根据DBS在2021年10月的报告《will property still be your pot of gold?》中的详尽数据分析。
那么看完了这些，直接上个简单的总结吧：
1. 利率上升会造成房价下跌？从过去20年的历史来看并不一定。
2. 如果利率由于经济危机等原因短期内飙升，可能造成房价跳水。
3. 目前新加坡本地房贷的负担能力（普遍只用到TDSR的一半）和杠杆比例（平均LTV为45%），处于安全健康水平。
4. 归功于TDSR等降温措施，近10年的房产回报率已经大不如以前了。
5. 也正因为如此，新加坡房产的泡沫被陆续挤出，稳定性极佳。
我知道你可能很难接受这些结论，但是根据我最近在圈子里近距离观察到的，比如Piccadilly Grand和[email protected]的开盘现象，我就委婉的表达吧：不少人买这种2100psf-2300psf的房产是不贷款和用不到75%的贷款上限的。。。
阶级是存在的，现实也是残酷的，而区区ABSD和降温措施，虽然阻挡不了少数富人，但确是对普通人群的最大保护，而且他们都意识不到外面有多少洪水猛兽在虎视眈眈：
如何理解现实的残酷，也可以参考下文：
另外狗尾续貂一下:
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相信不少炒股的朋友目前都在经历煎熬，特别是过去两年对于新加坡房市采取观望而踏空牛市的买家，目前纷纷忧心忡忡：股市、币圈被血洗，国内大厂裁员、美帝连续加息，而新加坡本地房产却是屡创新高？
这个显然超出了我的认知啊，所以本地房产也将崩盘在即？
那么我们就要回到个基本概念，就是《努力和选择——并不深奥的新加坡房产思路（2）》里提到的不可能三角，一图看懂:
这个世界上到处都是“不可能三角”
在投资的世界里，风险、收益和流动性，不可能都满足。
在工作的世界里，质量、效率和成本，不可能都满足。
在职业生涯的世界里，高薪、稳定和工作舒适，不可能都满足。
所以安全性、收益性、流动性三者兼得的产品就一定是诈骗。
那么股市的特性是什么？
大部分人看中的明显是收益性和流动性，那么缺失的是什么？
而房产的特性是什么？
很明显是牺牲了流动性，收益性嘛。。。往往被玩股市的人看不起，那么房产得到的是什么？
所以两者本身的特质就是矛盾的。
你不可能一边享受着股市的收益性和流动性而不承担风险；
同理你也不太可能在股市血流成河的时候指望新加坡房市崩盘让你抄底。
你说来个经济危机等房市崩盘让你抄底？
那么这位炒股的朋友你挺幼稚的，或者挺年轻的没有经历过08-09年的危机？等我有空单独开贴聊这个吧。
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